無価値な土地を騙され買わされる人はこんなに多い！家建築も売却もできず、「買える」に注意

「Thinkstock」より

　大手ハウスメーカーの積水ハウスが都内の一等地の売買取引で地面師に騙され、63億円もの資金の回収が難しい状態であることを8月2日に公表し、大きな話題になりました。今回の事件は、地面師というプロの不動産詐欺集団が、印鑑証明書や身分証明書等の偽造、取引には間にダミー会社を挟むなど巧妙な手口であったといわれ、騙す相手も不動産の取引に慣れた大手ハウスメーカーというものでした。

　大手企業の取引で金額も大きいことから耳目を集めましたが、不動産取引の世界では数多の詐欺または詐欺まがいの被害が起こっています。それでも、ほとんどは報道されず、話題にもならないまま、泣き寝入りをしている人がたくさんいるのです。

今でも原野商法は行われている？

　土地の売買取引では、昭和の時代から“原野商法”といわれる、ほぼ無価値の土地をあたかも価値がある、あるいはこれから価値の上がる不動産のように見せかけて高値で売りさばく詐欺的商法があります。その手口は色々ありますが、豪華なパンフレットを用意する、価値のあるまったく別の土地を見せる、土地を区画整理したように分筆した公図などを用意するといった、“よく見せる”ことで買わせるのです。しかも、往々にして紹介される土地は、確認や調査が難しい場所にあり、かつ現地確認を容易にできない素人を狙って売るのです。

　平成の今でもそのような被害に遭った方を見ることがあります。少し前の話になりますが、不動産投資をしたいと相談に来られた40代の会社員の方がいました。銀行融資を申し込んだ際、銀行から抵当権の付いた資産価値のほとんどない土地を所有しており、この土地購入のために組んだ融資が重荷で、その銀行では融資が出しにくいという回答がありました。最終的には、予定より金額を下げて融資は借りられたのですが、今回のポイントはこの問題となった土地です。

　事情を聴くと、この方はもともと特殊な勤務形態であるため、数年前に自宅を購入する際、東京に通える自然豊かな郊外の土地を長野県に探していました。そして、これから開発される土地を安く購入できると、地元の不動産会社の担当者から話を持ち掛けられたそうです。紹介された現地を見たそうですが、もちろんその時点では舗装もされていない道路はあるものの、低木の茂る山林のようでした。事前に、「これから開発される土地」という説明を受け、担当者の「だからこそ安く買える」と言われて、「なるほど」と思ってしまったそうです。そして、現地に通じる道の途中には民家もあったことから、購入を決めました。その方は、土地取得の融資を取り付けるために銀行をあたりましたが、開発前の土地ということもあり銀行融資は受けられず、最終的に生命保険会社から土地と自身の生命保険を担保にして融資を受けて購入しました。

　その土地を購入後、しばらくたっても開発の話は具体的にならず、何度かその担当者に連絡を取っていましたが、ある時からその担当者とも連絡が取れなくなりました。当然、その担当のいた不動産会社にも連絡しましたが、その担当者はすでに会社を辞め、そのような土地の取引について会社は関係ないと言われてしまいました。

　実は、その担当者が、土地を所有していた実態の不明な会社の人間と組んで個人的に紹介したものだったことがわかったのです。

　それでも、土地を買ってしまった以上、なんとか家を建てたいと考え、建築士に相談しましたが、その土地は道路が建築基準法上の道路に接しておらず、建物の建築は無理だと指摘されたそうです。以降、その土地は売ることも貸すこともできず、ただの“負動産”となって所有しているだけとなったのです。

少し確認するだけで回避できた

　こうした原野商法のようなケースでは、冒頭の積水ハウスの事案のように一見してはわからないほど手の込んだものではありません。実は、土地の位置を確認し、市町村、都道府県など行政機関へ開発関係の実態がどうなっているか、道路は建築基準法に適合したものかなど通常不動産会社が行う調査を行えば、建築できる土地か、価格に見合った土地かなどは1日で判断できます。

　もちろん、売り側はそういったことをしない人、できない人を狙い、併せてそういった調査をしてもまだ開発前だからなど適当な理由を並べて売り切るまで持っていくのです。
この方の例では、不動産会社の担当が絡んでいながら重要事項説明もなかったと聞いていますから、この時点でおかしいのですが、初めて不動産の取引をする場合、そういった本来あるべき手順といったものもわからないので、気づくことができなかったともいえます。取引の前に、専門家か、せめて誰か不動産取引をしたことのある人に相談していれば、回避できた被害だったかもしれません。

原野商法の2次被害も増加

　また、最近では、過去に原野商法で騙されて土地を購入した人を狙った2次被害が増えているようです。消費者庁の「平成27年版消費者白書」のデータでも、2011年から増え始め、13年、14年と1000件を超える相談があったと報告されています。

　その手口は、過去に騙されて二束三文の土地を購入した被害者をターゲットに、土地を買い取る、あるいは買い手がいるなどと話を持ち掛け、そのためには「測量が必要」「境界を明示することが必要」「調査が必要」などといって、測量や調査費名目のお金を搾取するというものです。

　原野商法が頻発した昭和の頃に被害に遭った方は、今では高齢者世代でもあり、昔騙されて買った土地が少しでも老後の資金になればという思いもあって、再度騙されてしまうのかもしれません。

海外不動産を舞台にした原野商法も

　一方、現在のように海外不動産投資も活発な時代には、国内不動産だけではなく、海外を舞台に不動産取引の詐欺被害も起きています。

　これも少し前の話ですが、電話での問い合わせでした。声はご年配の男性だったのですが、「将来のためにと自分が買ったハワイの土地を見に行ったら、雑木林だった。そこでハワイの登記所に確認しに行ったら自分の名前の登記はされていなかった」と言うのです。

　この方も、豪華なパンフレットで土地を紹介され、現地を見たときには区画整理された土地を見たそうです。その後手続きをし、お金を払ってあなたの土地だと送られてきた土地の所在地を確認したところ上記のような状況だったそうです。もちろん、紹介した業者とは連絡が取れなくなったそうです。

　このケースでは、土地の登記もされず、適当な土地の権利証（恐らく偽物）が送られてきた時点で完全な詐欺に騙されたことになります。

　どうすればいいかと相談されましたが、どう考えても詐欺事件の様相でしたので、すでに警察の管轄であることを伝え、少なくとも弁護士に相談したほうがいいと話しました。

　こういった、素人を騙すようなケースは、現地確認と行政確認（調査）をきちんとすれば、ほとんどの場合、その土地の真否、価値の有無を見抜くことができるのですが、騙そうとする相手を一度信じてしまうと騙されていることに気づけなくなってしまいます。

　リゾート物件や地方の土地など自分が全く土地勘のない不動産や確認が容易にできない物件を購入する場合には、その“物件の素性”を契約前に自分で調べるか、専門家に依頼して調査してもらうことが重要です。特に、これから開発するなど未公開株のように素人では判断が難しいと思われる不動産には注意が必要です。

“買える”という言葉

　最後に、不動産取引で注意してほしい言葉があります。それは“買える”という言葉です。

「今なら買える」
「安く買える」
「あなたにだけ紹介する（買える）」

　もちろん、実際にそういう状況の物件もありますが、これらの言葉を聞いたら、まずは一歩下がって冷静に考えましょう。ポイントは、その紹介者とあなたの関係がそういう恵まれた条件の不動産をあなたに紹介してもらえるだけの経緯や関係にあるかどうか、です。この点を考えてみることが騙されないための基本です。
（文＝秋津智幸／不動産コンサルタント）