住宅購入、制度フル活用でむしろ消費増税後の今こそ得…だが「適用期限」に要注意

消費税アップで数十万円から百万円単位の負担増

　いよいよ2019年10月から消費税が8％から10％になりました。住宅は何千万円もの買い物だけに、その影響は小さくありません。土地は非課税ですが、建物に消費税がかかるので、3000万円の注文住宅を建てるとすれば、3000万円全額が消費税の課税対象になります。税率8％なら税額は240万円だったのが、10％だと300万円になって、60万円の増税ということです。

　分譲住宅は、土地が非課税なので、たとえば4000万円の分譲マンションで、土地・建物が2000万円ずつなら、建物の2000万円に対して消費税がかかることになります。税率8％なら160万円が、税率10％だと200万円に。こちらは40万円の増税です。

　この消費税の増税には、政府も住宅業界も手ひどい経験をしています。2014年に5％から8％に引き上げられたときには、増税前に大規模な駆込み需要が発生、増税後には深刻な反動減が発生して、長い間立ち直れずに住宅業界だけではなく、経済全体の足を引っ張ることになってしまいました。

　その経験を踏まえて、駆込み需要や反動減を発生させず、需要を平準化するために、政府は早くから消費税増税にともなう住宅取得支援策を打ち出して、消費者への広報につとめてきました。

ローン減税拡充で消費税増税分を相殺できる

　それが図表1にある4つの施策です。その柱となっているのが住宅ローン減税の控除期間延長です。

　税率8％時には、一般の住宅は、年末住宅ローン残高（一般の住宅は上限4000万円）の1％を10年間所得税・住民税から控除する仕組みでした。4000万円の1％、40万円を10年間ですから、10年間で最大400万円になります。

　これを、消費税10％時には控除期間を10年から13年に3年間延長します。10年目までの控除額はこれまで通りですが、11年目から13年目の控除額は、

（1）年末残高の4000万円の1％で最大40万円

（2）取得する物件の建物価格の2％の3分の1

のどちらか少ない額になります。（2）は、建物価格が3000万円とすれば、その2％の3分の1は20万円。したがって、（1）の40万円ではなく、少ないほうの20万円が控除額になり、3年間で60万円になります。

　建物価格3000万円なら、消費税8％から10％に上がったときの負担増加分はその2％分の60万円ですから、このローン減税の控除期間拡充によって、増税による負担増加分を相殺できることになります。