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「高利回りのはずが…」 アパート・マンション経営でありがちな負けパターン

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※画像:『不動産投資の嘘』(大村昌慶著、幻冬舎メディアコンサルティング刊)

 いまや書店へ行くと、「投資」のコーナーには関連書籍が溢れている。特に、不動産投資の分野は、サラリーマン投資家に根強い人気があり活況だ。

 ただ、不動産投資のハウツー情報には「○○しか買ってはいけない」といったように、「この考え方だけが正義」といわんばかりのものも少なくない。

 もちろん、一つの情報だけを鵜呑みにして不動産の売買をするのはきわめて危険なこと。『不動産投資の嘘』(大村昌慶著、幻冬舎メディアコンサルティング刊)によれば、不動産業界の関係者には、真実を隠す者が少なくないからだ。

■高利回りの嘘

 数字だけを見て決めてあとで後悔してしまう……そんな投資経験者も多い。

 新築メーカーが出す収支シミュレーションでは、家賃設定を高くして表面利回りを上げているが、中古物件になった途端家賃を下げなければならないという事例は多く見られる。

 また、地方の中古一棟物件などで修繕費や税金の支払いなどランニングコストが発生し、想定外の費用に苦しむ人もいる。積算評価が高い物件は固定資産税・都市計画税が高く、エレベーターがついている物件は電気代や保守点検費用がかさむもの。

 これら、高利回り案件に関する「見込みの甘さ」での後悔は、ありがちなケース。業者が伝える「表面利回り」はわかりやすくつけられている指標にすぎない。鵜呑みにするのではなく実際の収益を判断し、コストを計算する「真実の利回り」についての十分な検討が必要だ。

■融資の嘘

 「高い利回りの物件を買わなくてはならない」という話や有名投資家が「高利回り物件を有利な融資を受けて購入した」という例は多数あるが、実際に銀行から融資を得るときには、「高利回り=融資が通りやすい」という単純な法則は存在しない。

 銀行は、融資を行う際にそれぞれの基準を持って判断を行う。購入を予定している物件の情報はもちろん、年収・職業・借り入れ状況などを元にした自分自身の属性などが見られるようになる。

 ここ最近は、スピード重視の物件購入が多いという。最善の判断のためには、融資に対して自らが知識を持ち、どの不動産業者とタッグを組むかという視点を持ちたい。融資に強い業者は、年収と自己資金、住宅ローンや既存の投資物件の借り入れがどれだけあるか確認をして複数の銀行を提案できるもの。多くの不動産業者と会って検討することも大切だ。

■信頼できる会社を見つけるために必要な視点とは?

 投資系不動産は年々増えており、会社ごとに強みとなるポイントも異なる。素人目から見て見極めも付きにくく、「長年やっている業者だから安心」とはいえない。

 不動産の売買仲介や賃貸仲介を行うには、「宅建業免許」が必要となる。宅建業において宅地建物取引士は5人に1人いればいいとされており、そこで働く全員が知識を持ち合わせているわけではない。これは不動産売買や仲介に関する専門家の資格であり、不動産投資の専門家ではないため、長年経営している業者であっても専門知識を確実に把握できている保証はないのだ。

 営業マンが全員、宅地建物取引士の資格を持ち、かつメインのメンバーが不動産投資専門の資格を持っているというのが、信用に値するひとつの視点となりそうだ。