住宅ローン破綻で家を手放す人激増…ローン地獄で苦しむより1000万円貯金すべき！

経済ジャーナリストの荻原博子氏

　抱える住宅ローンの返済は年々きつくなるのに、マンションの資産価値は年々落ちていく。さらに、マンションが老朽化するだけでなく、住人の年齢も上がっていく――経済ジャーナリストの荻原博子氏は、2016年12月に刊行された『生き返るマンション、死ぬマンション』（文藝春秋）のなかで、「今は、そんな『マンション大崩壊時代』『ダブル高齢化時代』に直面している」と指摘する。

　不動産経済研究所によると、16年の首都圏の新築マンション発売戸数は3万5772戸（前年比11.6％減）で1992年（2万6248戸）以来、24年ぶりの低水準となった。契約率は68.8％で70％を下回ったのは2009年以来初めてだ。一方、東日本不動産流通機構によると、16年の首都圏の中古マンション成約件数は3万7189件（前年比6.9％増）で過去最高を記録した。平均価格は新築マンションが5490万円、中古マンションは3049万円である。

　今、マンションは買うべきなのか否か。すでに住んでいる人は、どうすればいいのか。同書著者の荻原氏に聞いた。

京都のマンション、築41年なのに資産価値が1.6倍

――本書では、資産価値を向上させているマンションの例として、「ブリリアマーレ有明」（東京都江東区）と「西京極大門ハイツ」（京都府京都市右京区）が紹介されています。どちらも、管理組合理事長の手腕が優れているからこそ、あれだけの取り組みができたのでしょうね。

荻原博子氏（以下、荻原）　はい、どちらのマンションも理事長が優れています。西京極大門ハイツは築41年で、立地は地元の人が「住みたくない」と言うような地域です。さらに、京都の景観条例に引っかかるため、建て替えて高層マンションにすることもできません。そんな悪条件のなか、このマンションは資産価値が購入時の1.6倍になっているのです。

　一方、ブリリアマーレ有明は、経営の視点から分析してカテゴリ分類などを行うことで、資産価値を高めています。本書に詳述していますが、いずれも、常識にとらわれない取り組みを行うことで、新たな価値を創造しているのです。

『生き返るマンション、死ぬマンション』（文藝春秋／荻原博子）

荻原　そう！　まさにそうですね。

――管理組合に能力のある人がいれば、管理会社を使わずに自主管理にしたほうがいいのかと……。

荻原　西京極大門ハイツの管理組合で感心するのは、非常に合理的なところです。たとえば、メンテナンスを管理会社を通じて工務店に頼むと、実際に作業を行うのは下請けや孫請け業者ですが、インターネットなどで直接その業者に頼めば、もっと安く済みます。西京極大門ハイツは、それを実践しているのです。

　私がそうしたやり方をよく理解できるのは、自宅を建てたときに工務店を入れなかったという経験があるからです。自分たちが工務店の役割をするかたちで建築家の方とやり取りをし、実際に作業する専門業者に直接発注したのですが、その際にいろいろなことを学びました。

　マンションの修繕や修理も、「こうしたい」という明確な希望があれば、専門業者に直接頼んだほうが安く済みます。西京極大門ハイツの管理組合は、それを実行しているだけであって、入居者から高い管理費を取っているわけではありません。