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牧野知弘「ニッポンの不動産の難点」

新築ビル、空室率14%の異常な高さ…都心テナント解約続出&大量供給で市場悪化

文=牧野知弘/オラガ総研代表取締役
都心ビルのテナント解約続出
東京駅八重洲口(「Getty Images」より)

 東京都心部のオフィスマーケットの悪化が止まらない。毎月発表される三鬼商事の調査によれば、2021年10月における都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の1フロア100坪以上のオフィスビルの空室率は6.47%。貸手借手の有利不利が決まる分水嶺とされる5%を上回る水準に悪化している。すでにコロナ禍の影響が出始めていた前年4月の空室率が1.56%であったが、実に1年半ほどの間に4.91%もの上昇は、これまでに例を見ない上昇幅である。

 コロナ禍で多くの企業で通常勤務が制約を受け、オフィスの利用率が下がり始めた当初、空室率の悪化は、一部のIT、情報通信系の中小企業が業績悪化などを理由にオフィスの縮小・解約を行っているにすぎず、マーケットには一切関係ないというのが、多くの業界関係者の共通した見方だった。なかには大手ビル業者の首脳による、コロナ禍はむしろチャンスであり、社員同士のソーシャルディスタンスを確保しなければならないから企業の増床ニーズが強まり、マーケットは活況を呈するとの頓珍漢なコメントまでがメディアには掲載されていた。

 こうしたコメントがあったにもかかわらず、コロナ禍が騒がれ始めて1年半が経過した現在、オフィスの縮小・解約はむしろ加速しているのが現実だ。コロナ禍は一過性の感染症であることについては、多くの人々が共通して認識していることだ。一過性であるならば、企業はあわててオフィスを縮小・解約する必要はないはずだ。オフィスマーケットには一切影響がないとされた当初の論拠はここにある。

大型テナントの解約ラッシュ

 ところが、最近では都内各所で大型テナントの面積縮小や解約が相次いでいる。ヤフーを傘下におくZホールディングスは、今般賃借しているオフィスの約4割に相当する3万平方メートル(約9000坪)を解約すると発表、世間を驚かせた。具体的には千代田区の赤坂見附駅付近にある紀尾井タワーの7フロア、赤坂Kタワーの5フロアだ。ヤフーはIT、情報通信系のフロントランナーだが、多くの社員がテレワークを今後も継続するなか、オフィスのあり方を根本的に見直すとしたものだ。

 ヤフーが解約したフロアに、この9月にスタートするデジタル庁が入居するとのことだ。オフィスが必要ないと考えたデジタル最先端企業が手放したオフィスに、DX(デジタル・トランスフォーメーション)を国を挙げて推進するデジタル庁が入居するというのも、なんだか皮肉めいたものだ。

 またディー・エヌ・エー(DeNA)は渋谷ヒカリエに本社ビルを構えていたが、6フロア約4000坪相当を解約、同じ渋谷にある渋谷スクランブルスクエアのWeWork内に移転。それまで2800席あった座席を4分の1の700席に縮小。コワーキング施設内に入居することでオフィス賃料という固定費を変動費に変え、大幅なコスト削減を図るものだ。

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