住宅ローン審査甘い今だからこそ危険！「ローン借りられるから買う」で多額の借金や負担も

「Thinkstock」より

　さまざまなメディアでも言われている通り、今、不動産価格はかなり高い水準になっています。個人の不動産投資も活発で、投資用の不動産価格も数年前から比べて都内の物件では、2～3割高くなったイメージがあります。

　しかし、売り側がどんなに高く不動産を売りたいと思っても、買い側が買えなければ取引が成立しませんから、高くても買える要因がないところまで価格は上昇しません。その最大の要因は、銀行など金融機関による住宅ローンなど不動産への積極的な融資です。

　今年2月から日本銀行が実行したマイナス金利政策は、民間銀行が保有する資金を投資へと向かわせる圧力となっています。そのため、融資を出すための条件が緩和される方向に働き、資金の貸し出しが増加しています。

　実際に、住宅ローンでは変動金利ながら年利0.5％台の金利も登場していますが、不動産投資向けのアパートローンでも1％以下の金利で実行されている例が現れています。

　不動産向け融資が積極的になる理由として、金融機関はできるだけ安全に資金を貸したいと考えるため、法人の事業資金などの無担保融資より、担保（抵当権）が取れる不動産向け融資（住宅ローンやアパートローン等）へ先を争って融資したいと考えるためです。

　こうした背景もあり、現在の投資用不動産に対する融資はやや過剰気味といえます。数年前は不動産投資向けの融資では、なかなか出なかった物件価格まで融資するフルローンが融資先（お金を借りる方）の属性（勤務先、年収、年齢、金融資産等）次第では、思ったより簡単に出るようになっているのです。通常は、融資の借主（不動産購入者）が、不動産の金融機関評価額を超える部分については一部自己資金を出すのが一般的ですが、担保があり貸しやすいということから、最近は本来の不動産評価額を超えて融資されているようです。

“融資の罠”にハマり失敗

　こうした融資状況から「目的と手段が逆」になっているケースをよく聞くようになりました。つまり、「融資が出るから不動産を買う」という行動を取る人が増えてきているのです。本来は、欲しい不動産があり、それを取得する手段として融資を利用するべきですが、融資が出るなら不動産の質にある程度目をつぶって買ってしまうのです。

　金利条件は今のほうが良いのですが、リーマンショック前にも似たような融資状況があり、こうした「目的と手段が逆」で不動産を購入した人がたくさんいました。その当時、筆者が相談を受けたある投資家は、リーマンショック前に築20年、表面利回り15％の投資用マンションを3億円のフルローンで購入していました。