物件選びのワナ～ダマされないために、賃貸オーナーの手口を学べ！家賃、入居者の質…

「Thinkstock」より

　2月といえば、不動産業界では賃貸部門がかき入れ時だ。3月下旬まで、理想の住まいを求める新入生、新入社員を相手に、1件でも多くの成約にこぎつけるために、どこの企業もあの手この手を繰り出すなど活気づく。

　今回は、不動産投資本を基に、賢い賃貸物件選びの方法を学んでみたい。なぜなら、これらの本には貸す（賃貸オーナー）側の論理・考え方を垣間見ることができるからだ。ただし、不動産業者が自社の宣伝ツールとして自費出版していることが多く、また、ゴーストライターが粗製乱造しているために、注意して読むことが必要だ。

　いくつかの不動産投資本から、最近のトレンドをまとめてみよう。

　まずは、マクロの視点で見ると、現代は少子高齢化の影響により、アパートは5戸に1戸が空室の時代だ。さらに今後は人口減少が加速していき、世帯数も減少に転じることで、賃貸住宅は厳しい選別を受ける時代に突入する。来年には家余りが顕在化する事態が発生しかねないのだ。

　2015年1月から始まる相続税の基礎控除額の縮小に備えて、相続対策として資産の評価額を引き下げることができる不動産投資を考える方もいるかもしれない。しかし、不動産投資には、リスクがつきものだ。そのため、リスクを最小限に抑えるための方法が不動産投資本では紹介されている。

●プレハブアパートではなくマンションが人気

　まず、「プレハブアパートに要注意」というのは『そのアパート経営は諦めるにはまだ早い！』（武藤英明／角川マガジンズ）。プレハブは工場での大量生産を見据えた、同一規格の軽量鉄骨や木造パネルを用いた工法のこと。

「ご近所の2階建てアパートやワンルームマンションをよく見てもらうと、似通ったつくりの建物になっていないでしょうか？　もしそうであれば、それが『プレハブアパート』です。そんなプレハブアパートを販売しているメーカーが、日本中に空室を生み出しているのです」と、同書は指摘している。

　農家が賃貸オーナーとして副収入を得る目的で農地を宅地に転用し、アパートメーカーのセールスに乗ってコストの低いプレハブのワンルームアパートを建設したが、入居希望者が少ないために、空室が目立つ。そんな状況を裏付けるように、空室が多いワースト5は福井県、山梨県、長野県、茨城県、青森県と、農業が盛んな地域が中心だ。

　やはり入居の希望が多いのは「マンションの佇まいをもったRC（鉄筋コンクリート）住宅」だ。RC住宅は遮音性能も優れているとされる。今後、増えていくと見られている「おひとりさま」に人気なのは1DK、1LDKで、ワンルームは不人気だという。

　設備の視点で物件選びの傾向を見てみると、絶対条件は「独立洗面台」に「洗浄機能付き便座」、女性単身者であれば、「TVモニター付きインターホン」が欠かせない。また、「ブロードバンド無料」に「オートロック」が付いている物件は、多くの入居者が、賃料が上がっても借りたいと考えるようだ。

●物件そのものだけでなく、周辺状況も重要

　物件選びでは、駐車場、駐輪場、エントランスなどの共用部もとても重要だというのは『家賃は下げるな！』（中島克己／ソフトバンククリエイティブ）。

「家賃の高い物件には高そうな車が駐車していて、家賃の安い物件にはそれなりの車があるはずです。駐車場を見ると、家賃のランクが想像できるでしょう。駐輪場からは、その物件が単身者向けかファミリー向けかがわかります。自転車の荷台に子ども用の椅子が付いていれば、そこはファミリー世帯の多い物件です。そして共用部にチラシやゴミが散らかっていたり、落書きがあったりすると、入居者の質があまりよくないと想像がつくでしょう。また、共用部が乱雑なのに満室だとしたら、とことんまで家賃を下げているのかもしれません」（同書）