大阪駅前「25億円」マンションは高くはない？東京では200億円の物件も

　現在JR大阪駅北側で開発中の「グラングリーン大阪」（うめきた2期地区）の分譲マンション「グラングリーン大阪　THE NORTH RESIDENCE（ザ ノース レジデンス）」。その最上階の住戸の価格が関西では過去最高額となる25億円であることがわかり、話題を呼んでいる。同住戸は約305平米（約185畳）の2LDKの広さで天井高は約5m。天然石が一面に敷き詰められているという豪華な設えだが、なぜ25億円もの高額になっているのか、また、果たしてそれほど高額な金額を払ってまで購入する価値はあるのか。専門家の見解を交え検証してみたい。

　JR大阪駅の北地区で進む再開発プロジェクト「うめきた」は、2013年に1期地区（約7ha）の「グランフロント大阪」が開業。24年9月には2期地区（約9ha）の「グラングリーン大阪」が開業予定で、オフィスや商業施設、さらには「うめきた公園」なども展開され、都市空間と緑が融合するエリアが誕生する。同エリア初の分譲マンションとなるザ ノース レジデンスは地上46階、総戸数484戸で、デザインコンセプトは「THE PALACE（宮殿）」。共用部のグランドホールやコリドールには贅沢にシャンデリアや石柱が設えられ、庭園を望むガーデンラウンジや屋上のルーフトップガーデン、大阪市内を一望できるスカイラウンジなどが用意。各住戸は豪華なダイニングルームやベッドルーム、大理石でできた広いバスルームなどから成り、販売価格は1億円前後から。愛車を専用エレベーターで部屋まで運ぶことができるリビングに「カーギャラリー」がついた住戸もある。

　災害対策など機能面も申し分ない。家庭用燃料電池「エネファームtype S」が設置され、非常用発電機と組み合わせて停電時には棟内で電力を融通し合う自立型エネルギーシステムを導入。棟内は停電後も約72時間、給電がなされる。来年2月の販売開始に向けて今月12日から公式HPでのエントリー受付が開始。今月21日にはモデルルームがオープンし、25年12月の完成、26年3月の引き渡し開始が予定されている。すでに富裕層向けの説明会が行われ、一部住戸の購入者は決まっているという。

迎賓館などとしての活用も

　なかでも注目されているのが、25億円で売り出される最上階の住戸だ。関西ではこれまで21年に発売された「ブリリアタワー堂島」の10億8000万円が最高額だったが、今回はこれを2倍以上も上回る。これほどまでに高額である理由は何なのか。住宅ジャーナリストの山下和之氏は次のように整理する。

（1）利便性の高さ
　西日本最大のターミナル駅である大阪駅が徒歩圏
　新幹線の新大阪駅へは大阪駅から1駅・4分
　伊丹空港は直通のリムジンバスで30分
　関西国際空港へはJRの特急を利用すれば約45分、31年には「なにわ筋線」の開業でさらに近くなる
　京都、奈良など国際的な観光地も近く、居住だけではなく、迎賓館などとしての活用も考えられる

（2）西日本最大のビッグプロジェクトの一環
　大阪駅・梅田駅の北側、かつての国鉄梅田貨物駅の跡地約24万平方メートルを大規模再開発したビッグプロジェクトであり、「うめきた」はまったく新しい街として生まれ変わっている
　13年に第1期が開業し、3年間で来場者数は1億5000万人を突破する人気を集め、24年9月には第2期の「グラングリーン大阪」が先行街開きの予定

（3）超高額物件にふさわしい仕様・設備、管理・サービス
　宮殿のような壮麗な空間のエントランスなど
　都心にありながら緑を確保し、四季を感じられるランドスケープ
　愛車を部屋に持ち込めるカーギャラリー、専用のカーエレベーターが設置され、自宅のリビングとはガラス張りの至近距離で愛車を愛でることができる（総戸数484戸中28戸）

（4）25億円の居室
　広さは305平方メートル、2LDK
　天然石が一面に敷きつめられ、天井高5ｍのリビング・ダイニング
　高級感のあるワインセラー
　ただし、この部屋にはカーギャラリーはない
　詳細は不明だが、ホテル並みのサービスを享受できるはず、コンシェルジュ、ポーターなど、超一流ホテル以上のサービスになるのではないか

飛び抜けて高いわけではない

　日本で過去にこれほど高額なマンションが発売された事例はあるのか。

「東京では、この秋にも第2期が始まる『三田ガーデンヒルズ』の『パークマンション棟』のプレミアム住戸は376平方メートルで45億円といわれています。森ビルの『麻布台ヒルズ』は竣工時には日本一高いビルになるが、上層階にはマンションが設置され、一説では最高100億円とも200億円ともいわれています。一般分譲されず非公開で、森ビルで個別に優良顧客へのクローズド販売を行っているもよう。25億円が妥当かどうかは分からないが、決して飛び抜けて高いわけではありません」（山下氏）

　では、25億円という出費が容易なレベルの超富裕層の人にとって、このマンションは「買い」といえるのか。

「この物件は交通アクセス、外観デザイン、ランドスケープ、仕様・設備、管理・サービスなどのあらゆる面で破格の内容になっているはずです。それだけのお金を出しても、買う価値があると考える超富裕層がいるのではないでしょうか。特に、スタートアップ企業の成功者など、超一流への憧れが強く、そのマンションを所有し、そこに住むことに価値を見いだす人がいるのではないでしょうか。そんな高額のマンションの資産価値が購入後にどうなるのか、暴落するリスクもありますが、こうした物件の購入を考える超富裕層にとっては、そんなことは気にならないのでしょう。25億円が10億円になっても関係ない、逆に50億円になればラッキーぐらいの感覚ではないでしょうか」（山下氏）

　ザ ノース レジデンスの売主は積水ハウス、大阪ガス都市開発、オリックス不動産、関電不動産開発、竹中工務店、阪急電鉄、三菱地所レジデンス、うめきた開発特定目的会社の8社で、積水ハウスが売主の幹事社となっている。

（文＝Business Journal編集部、協力＝山下和之／住宅ジャーナリスト）