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米山秀隆「不動産の真実」

賃貸住宅、異常な「大余り」状態…アパート空室率が約4割の地区も、老朽化で管理放棄も

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新設住宅着工戸数

相続対策で増える賃貸住宅


 2014年4月の消費税率引き上げ前に住宅着工は駆け込み需要で増え、4月以降は落ち込んだ。しかし、貸家は減少が軽微で持ち直しも早かった(上図参照)。2015年1月に相続税課税が強化され、地主の節税対策としての貸家建設が増えたためである。相続税の計算では、貸家が建つ土地の評価を下げられる。賃貸住宅の建設は従来も節税対策で後押しされてきたが、相続税の基礎控除縮小など税制改正が拍車をかけた。

 日本の住宅の床面積を欧米と比較すると、持ち家は平均122平方メートル(2013年、総務省「住宅・土地統計調査」)で、英国やドイツより広く、欧米と遜色ない。一方で、賃貸住宅は平均46平方メートルで、80平方メートル前後の欧米と比べかなり狭い。節税対策で金融機関から資金を借りて建設される賃貸住宅では、一般に建物の費用を抑え、家賃収入の利回りを上げる。また、単身者向けなら居住者の回転が速く、立ち退きなどのトラブルが少ない。このため小規模な物件供給が主流で、賃貸住宅として家族向けの広い物件が建てられることは少ない。

 もし賃貸住宅に十分な広さで手頃な家賃の物件が多数あれば、無理に購入する必要はないだろう。しかし日本では、持ち家でなければ広く良質な住宅を確保しにくい。住宅政策でも、住宅ローン減税などで持ち家取得を促してきた。現状のような賃貸住宅の供給増は、住生活向上などの面で、日本の住宅市場にとって好ましい影響をもたらしているわけではない。

 賃貸住宅は、新築時点で満室になっても、その状態を長く維持することは難しい。空室率はかなり高く、全国では22.7%、首都圏では東京19.0%、神奈川21.5%、千葉24.9%、埼玉22.4%となっている(2013年、民間賃貸住宅、総務省「住宅・土地統計調査」)。賃貸住宅は、慢性的に供給過剰に陥っている。古い物件は、立地が悪いとすぐに空室が増える。

 今後、老朽化した賃貸物件が管理放棄された場合の潜在的問題は大きい。東京都大田区や大分県別府市などでは、管理放棄され危険な状態になった賃貸住宅を行政が強制的に取り壊した例がある。一戸建ての代執行費用はせいぜい200万円程度であるが、賃貸住宅の場合はその倍以上はかかる。代執行費用は所有者に請求するが、回収できない場合、自治体の負担は一戸建て以上に大きくなる。

空室率上昇が金融機関経営を揺さぶる懸念


 このように供給過剰状態になっている賃貸住宅であるが、足元では再び着工の勢いが増している(図)。16年1月の日銀のマイナス金利政策導入決定が利ざやの縮小に拍車をかけ、金融機関が貸家融資に活路を求める動きを活発化させているためである。地主にとっても、低金利が賃貸住宅建設の追い風となっている。