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住宅ジャーナリスト・山下和之の目

新築住宅、なぜ3~5階建て激増?「下は貸して、上に居住」が主流に

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 住宅業界では空き家が増加する一方、将来的な世帯数の減少を考えると居住用の注文住宅の市場縮小は必至で、それに代わる市場として賃貸住宅が主役になりつつあります。それも、住宅を兼ねた賃貸併用住宅の多層階が注目を浴びていて、その次代の主力市場をめぐる大手メーカーの先陣争いが激化しています。

新設住宅の5割近くを「貸家」が占める


 まずは、図表1をご覧ください。これは、国土交通省が毎月発表している「建築着工統計調査」から、月間の着工戸数と、そのなかに占める「貸家」(賃貸住宅)のシェアを示しています。

 同調査では、大きくは一戸建ての注文住宅などの「持家」、賃貸住宅などの「貸家」、社宅や寮などの「給与住宅」、そして分譲マンションや建売住宅などの「分譲住宅」に分類されています。このうちかつては「持家」が主流で、たとえば1973年には年間着工戸数が約191万戸に達し、うち持家は76万戸台で、全体のほぼ4割を占めていました。しかし、2015年をみると、約91万戸中の28万戸で3割ほどに減少しています。

 それに代わって主役の座を占めているのが貸家なのです。グラフでもわかるように、最近では月間の着工戸数のうち4割以上を占め、5割まで手が届きそうな勢いです。

大手メーカーでも賃貸がトップに


 それには、さまざまな要因が挙げられます。第一には、14年から相続税が増税され、節税対策としての賃貸住宅への注目度が高まっていることが挙げられます。また、収入が増えないこともあって、賃貸住宅を併設することで住宅ローン返済を賃料収入でカバーしたいというニーズもあります。さらに、年金への不安から将来の個人年金の確保といった意味合いもあります。

 いずれにしても、賃貸住宅の比重が大きくなった結果、大手の大和ハウス工業、積水ハウスの決算をみると、いずれも戸建住宅より賃貸住宅の売上高のほうが多くなっています。大和ハウス工業にいたっては戸建住宅のシェアは2割ほどにとどまり、いまや「住宅メーカー」と呼べないほどの変化です。

賃貸住宅の多層階なら単価も高くなる


 なかでも、3階建て以上の多層階化が進んでいます。低層階を店舗や賃貸住宅にし、上層階に住むといった賃貸併用住宅が増加しているのです。住宅メーカーとしては、多層化することで、受注単価の引き上げを図ることができるため、いまや多層階が住宅市場の主戦場となりつつあります。