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牧野知弘「ニッポンの不動産の難点」

大阪・道頓堀の公示地価28%下落、博多は9%上昇…「都市力」の差が浮き彫りに

文=牧野知弘/オラガ総研代表取締役
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「Getty images」より

 2021年の公示地価が発表された。発表によると全国平均の地価は6年ぶりに下落に転じた。全国の住宅地は対前年比で▲0.4%、商業地では▲0.8%といずれも前年の住宅地で0.8%、商業地で3.1%のプラスであった状況が下落に転じた。

 特にコロナ禍の影響が出たとされるのは、東京、大阪、名古屋の三大都市圏の商業地だ。東京圏は▲1.0%(前年+5.2%)、大阪圏▲1.8%(前年+6.9%)、名古屋圏▲1.7%(前年+4.1%)と昨年までの急速な伸びが一転下落に転じている。コロナ禍による緊急事態宣言の発令で、飲食店舗が並ぶエリアや国内外の観光客を取り込んできたエリアでの下落が目立ったほか、オフィスへの通勤が基本で成り立ってきたオフィスビル需要が、テレワークの進展によってオフィス賃借面積の縮小、解約が相次いでいることが影響しているといえよう。

 三大都市圏が下落に転じた一方で、地方圏、とりわけ地方四市と呼ばれる札幌、仙台、広島、福岡は、踏みとどまっている。上昇率こそ縮まったものの、地方四市の平均で、住宅地は+2.7%(前年+5.9%)、商業地は+3.1%(前年+11.3%)と依然として地価が上昇していることが示された。

 今回の地価下落については、コロナ禍の影響が大きいということであるならば、大都市ほど影響があるはずだ。東京や大阪のようなオフィスや商業施設が多数集積しているエリアは、人々がStay Homeすることで経済活動が縮小、その結果が地価下落につながったと考えるのが自然だ。

大阪と福岡の比較

 ただ、今回のデータをつぶさに検討すると、やや違った実像が見えてくる。たとえば大阪と福岡を比較すると都市としての実力差がみえてくる。

 大阪市の公示地価では、住宅地では▲0.1%(前年+1.2%)、商業地では▲4.4%(前年+13.3%)と、特に商業地で大幅な下落となっている。内容をフォーカスして大阪市の商業の中心地である中央区がどうなっているかみてみると、商業地で▲8.1%(前年+18.2%)と下落幅は拡大している。

 データをさらにフォーカスする。先日、1920年創業の老舗ふぐ料理店「づぼらや」が閉店となって話題となった大阪市中央区道頓堀一丁目の公示地価は▲28.0%、なんと全国一の下落率を記録している。

 下落が激しいのは道頓堀だけではない。道頓堀の隣町で、インバウンド目当てにここ数年でホテルが林立している宗右衛門町で▲26.5%、難波で▲25.7%と続く。公表されている全国の商業地下落率ワースト10の実に8カ所を大阪市内の地点が占めていることがわかる。

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