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住宅ジャーナリスト・山下和之の目

池袋まで40分、中古マンションが1千万円台で買える…首都圏、狙い目エリアは?

文=山下和之/住宅ジャーナリスト
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「gettyimages」より

 新築・中古にかかわらず、マンション価格の高騰が続いています。ことに新築に比べて割安感のある中古マンションの人気が高まり、新築マンション以上のピッチで値上がりが続いているのです。しかし、値上がり率はエリアなどによってかなり異なっています。できるものなら、将来の資産価値の向上が期待できる場所で購入したいものですが、どうすればいいのでしょうか。

中古マンションは新築以上の上昇率に

 いかに中古マンションの価格が上がり続けているのか、図表1をご覧ください。これは、首都圏の新築マンションの発売価格の平均と中古マンションの成約価格の平均の推移を示す線グラフです。どちらも右肩上がりでの上昇が続いているのですが、実は上昇ピッチにはかなりの差があります。

 ブルーの折れ線グラフの新築は2012年の4540万円が、2021年には6260万円で、この間の値上がり率は37.9%です。それに対して、オレンジの折れ線グラフの中古マンションは2530万円から3869万円に上がっているので、その間の上昇率は52.9%に達しています。新築マンションが高くなりすぎているため、割安感のある中古マンションを買う人が増えて、新築以上のピッチで上がり続けているのです。

 その結果、2012年には新築価格に対する中古価格の割合は55.7%だったのが、2021年には61.8%まで高まっています。新築の半値近くで買えたものが、6割以上出さないと買えなくなっているのです。新築に比べての割安感が徐々に乏しくなりつつあるわけで、割安感のあるうちに中古マンションを購入するためには、早めの行動が求められるのかもしれません。

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Microsoft Word – 全国発表資料2021年.docx (fudousankeizai.co.jp)

sf_2021.pdf (reins.or.jp)

築古マンションは築浅の3分の1以下

 ただ、一口に中古マンションといっても、築年数やエリアなどによって価格は大きく異なります。東日本不動産流通機構の調査によると、2022年4月~6月の首都圏の築5年以内のいわゆる築浅マンションの成約価格の平均は6866万円でした。上にあるように2021年の新築マンションの発売価格の平均は6260万円ですから、それを600万円ほど上回っています。最近は新築マンションの発売戸数が減少しているので、新築の発売が途絶えているエリアを中心に、築浅マンションの人気が高まり、新築の相場以上の価格で取引されるケースが増えているのです。

 しかし、築年数が長くなると成約価格は低下します。築10年超で5000万円台、築20年超で4000万円台、築25年超で3000万円を切り、築35年超の平均は2192万円です。築年数の長い築古マンションは、築浅マンションの3分の1以下の値段で手に入るわけで、中古マンションの安さのメリットを最大限享受できます。

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