2024.01.24 13:47
2022.07.25 06:00
マンションを購入すると、住宅ローンの返済額以外に管理費、修繕積立金が毎月かかってきます。これがけっこう負担が大きいので、資金計画の段階でシッカリと確認しておかないと購入後の家計に大きな影響が出てきます。この管理費、修繕積立金にはエリアや築年数帯、戸数規模による違いが大きいので、物件選びに当たって十分注意しておく必要があります。
クルマがあれば月額5万円前後の負担になることも
マンションを購入すると、住宅ローン返済額以外に毎月所定のランニングコストがかかります。共用部の日常的な清掃やエントランスでの来客対応などの管理サービスなどに必要な管理費、建物を維持するために定期的に補修を行う資金を確保する修繕積立金が主なものですが、クルマを持っている人はそれ以外に駐車場料金がかかります。
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、図表1にあるように、首都圏の中古マンションの管理費の平均は1万2321円で、修繕積立金の平均は1万1164円です。合計すると2万3485円で、駐車場料金が場所によって1万円から数万円程度かかりますから、すべて合わせると5万円前後の負担になってくるのがふつうです。
借入額4000万円、金利1.0％、35年元利均等・ボーナスなしの毎月返済額はおよそ11万円ですから、クルマを持っている人だと月々の負担は合計12万円から16万円前後になってしまいます。
東京都区部と埼玉県では年4万円近い差に
この管理費、修繕積立金はエリアによって異なります。東日本レインズによると、首都圏平均の月額管理費と月額修繕積立金の合計は2万3485円ですが、東京都区部が2万4551円と最も高く、次いで横浜・川崎の2万3906円で、反対に埼玉県が2万1310円で一番安くなっています。首都圏のなかでは、マンション価格は千葉県が一番安いのですが、管理費・修繕積立金では千葉県より埼玉県のほうが安くなっています。千葉県のほうが平均の専有面積が広いため、管理費や修繕積立金がやや高くなっているようです。
いずれにしろ、東京都区部と埼玉県の間には月額にして3241円、年間では4万円近い差がありますから、けっこう大きな違いになります。しかも、東京都区部では管理費・修繕積立金以外の駐車場料金が他のエリアより格段に高くなります。場所によっては3万円、4万円も当たり前で都心部の高額物件だと5万円以上も珍しくありません。
築11年～20年の修繕積立金負担が重くなる
中古マンションの場合、築年数帯別の違いにも注意しておく必要があります。月額管理費負担は築年数が長くなるほど安くなる傾向があるのですが、月額修繕積立金は築10年以内のいわゆる築浅物件より、築11年以上の物件のほうが高くなっているのです。
図表2にあるように、管理費は築10年以内が1万4690円と最も高く、築11～20年は1万3860円に下がり、築30年超では9619円と1万円を切ります。築浅と築深では月額5000円以上の差があります。年間では6万円以上の違いになります。管理の内容も最新のマンションほど充実していますから、築浅物件ほど管理費が高い傾向になっています。また、完成から一定期間が経過すると人件費などのアップに対応して管理費も引き上げられるのがふつうですが、管理組合の承認が必要なので、簡単には上げることができないため、こうした差がついているといった事情があるのかもしれません。
一方、月額修繕積立金は築10年以内は9061円と1万円以下であるのに対して、築11～20年は1万3331円と高くなります。築21～30年も1万2487円です。
段階積立方式で築年数が経過するほど高くなる
なぜ、こんな違いがあるのかといえば、中古マンションの修繕積立金は「段階増額積立方式」を採用している物件がほとんどであるためです。分譲時にマンションを売りやすくするため、当初の修繕積立金を少なくして、段階的に引き上げていく「段階増額積立方式」で販売することが多くなっています。国土交通省の『マンション総合調査』によると、2010年以降に完成したマンションのうちほぼ7割が「段階増額積立方式」を採用しています。そのため、当初の修繕積立金は比較的安かったものの、10年、20年が経過すると修繕積立金の月額が高くなってしまうわけです。
中古マンションは完成後の経過年数が長くなるほど価格が下がって買いやすくなりますが、その分、修繕積立金が重くなって家計負担に大きな影響を与える可能性があるので、築年数と修繕積立金の金額を確実にチェックしておきましょう。また、何年後かにさらに引き上げられる計画になっていないかどうかの確認も欠かせません。
修繕積立金を増額できないと資産価値の低下も
先の『マンション総合調査』では、現在の修繕積立金の状況についても管理組合に質問していますが、34.8％の組合が修繕計画に対して、積立金が不足しているとしています。なかには20％超の不足とするところあって、こうしたマンションでは修繕積立金の大幅な引き上げを実施せざるを得ません。積立額に余裕があるとする管理組合も33.8％に達していますが、不明が31.4％あるため、不明を除いて再計算すると、不足している管理組合の割合は5割を超えます。そうしたマンションでは、「段階増額積立方式」ではないマンションでも、いずれ大幅な増額が必要です。あるいは大規模修繕のために一時金を徴収するケースもあるので注意しておきましょう。
所有者の反対が多く、引き上げが実施できないと大規模修繕が予定通りに行えなくなる可能性があります。そうなると居住性の低下、ひいてはマンションの劣化が進んで、資産価値の低下につながります。
大規模物件のランニングコストが高くなる
いまひとつ、マンションの総戸数規模による違いもあります。首都圏平均では、月額管理費と月額修繕積立金の合計は2万3485円ですが、図表3にあるように、総戸数が50戸未満では2万4879円と平均より1394円高くなっています。最低限必要な管理や修繕などの費用は規模にかかわらず一定額かかりますから、規模が小さいと1戸当たりの負担額が大きくなるわけです。
総戸数が多くなると、50戸～99戸は2万3083円と50戸未満より1796円安くなります。ただし、100戸以上になると清掃や維持管理の範囲が広くなり、共用施設も多くなるため、管理費や修繕積立金がジワジワと高くなります。200戸以上になると、合計2万5974円と、50戸未満に比べると月額2891円高くなります。年間では3万円以上の差ですから、その差は小さくありません。特に、数百戸規模の超高層マンションになると、格段に高くなってしまうのがふつうです。共用施設もゲストルーム、フィットネスジム、ライブラリーなどさまざまに充実、コンシェルジュを配置するなどの管理サービスのレベルアップも図られ、その分コストがかさんできます。
資料：東日本不動産流通機構『首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2021年度）』
超高層マンションでは特に念入りをチェックが必要
また、超高層マンションでは、一般の中高層マンションに比べて定期的なメンテナンス費用がかさばり、大規模修繕に必要な予算も高くなります。大規模マンション、わけても超高層マンションを買うときには、特に管理費・修繕積立金のランニングコストをチェックして、住宅ローン返済と合わせて家計に無理がないかどうか、慎重な判断が必要です。
（文＝山下和之／住宅ジャーナリスト）
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