マンション高騰の真犯人は本当に外国人なのか…実態調査では見えない“隠れた構造”

●この記事のポイント
・国交省調査では新築マンション購入者の外国籍比率は3.5％にすぎないが、実態は日本法人を介した“隠れ外国人投資”が多く、統計では捉えきれていない可能性が高い。
・都心では法人名義購入や短期売買が増え、実質的な外国人投資比率は8〜15％との推計も。価格高騰や民泊化など、地域住民に影響が出始めている。
・日本不動産は円安や制度の安定性でアジアの投資先として注目されているが、市場透明性の欠如や管理不全、価格変動リスクなど課題は大きく、制度整備が急務だ。

　東京23区では新築・中古マンションの平均価格が1億円を超え、一般のビジネスパーソンにとって「都心のマンション購入」はほぼ手の届かない存在になりつつある。長らくその原因として語られてきたのが「中国など外国人富裕層の爆買い」である。

　実際、不動産会社への取材でも「現場の肌感覚として外国人富裕層の存在感は大きい」という声は多かった。だが、国土交通省が初めて行った実態調査では、新築マンション購入者のうち外国籍が占める割合はわずか3.5％。この数字は、一般に語られてきた“外国人爆買い説”と大きくかけ離れている。

　なぜこれほどの乖離が生じるのか。本当に外国人投資の影響は小さいのか。国交省調査では見えてこない“隠れた構造”を解きほぐすことで、東京のマンション高騰の要因がより立体的に見えてくる。

●目次

• 国交省調査「外国籍3.5％」は“表の数字”でしかない
• 業界の“肌感覚”と統計が乖離する理由
• 短期売買9.3％という異常値 ― 外国人投資が示唆されるポイント
• 民泊利用→経営ビザ取得という“静かなインセンティブ”
• 外国人不動産購入が日本に与えるリスク
• 「実態としての外国人比率」はどれくらいなのか
• 今後のリスクと、日本が取るべき対策
• 数字の“見え方”に惑わされてはいけない

国交省調査「外国籍3.5％」は“表の数字”でしかない

　国交省が発表した数字は、
　・2024年前半に新築マンションを取得した買い主のうち外国籍比率：3.5％
　・国別内訳：台湾192件、中国30件が上位
というものだった。一見すると「外国人投資の影響は限定的」と受け止められる内容だ。しかし、この数字には大きな盲点がある。不動産専門家は口を揃えてこう指摘する。

「今の中国系投資家は“個人名義では買わない”のが常識」

　不動産ジャーナリスト・秋田智樹氏によると、中国人などの投資家が日本のマンションを個人名義で買うと、不利な条件がいくつも存在するという。

（1）ローンが通りにくい（現金一括の圧力）：外国人個人名義だと、金融機関は慎重になり資金調達が極めて難しい。

（2）転売・民泊利用での“外国人リスク”を嫌う売り主が増加：一部のデベロッパーや仲介会社は、外国人個人への販売を厳しく管理している。「中国人NG」と明示する会社も存在する。

（3）購入後の手続きや税務対応が煩雑：こうした障壁を避けるため、投資家は次のようなスキームを利用する。

【代表的な外国人の不動産取得スキーム】

スキーム①：日本人や日本企業が設立した法人を買収
すでに設立されている休眠会社を買い取り、その法人名義でマンションを購入する。日本法人のため「外国人購入」として統計に現れない。

スキーム②：中国人投資家が日本で合同会社（LLC）を設立
資本金1円で設立でき、本人が日本に住む必要もない。この“日本籍の法人”が購入するため、国交省の調査では「日本人購入」に分類される。

スキーム③：不動産管理会社を日本に作り、そこに物件を集約
中国系企業が「日本事業会社」を設立し、実態は外国人投資でも完全に国籍の判別ができなくなる。

業界の“肌感覚”と統計が乖離する理由

　都心で高額物件を扱う不動産会社にヒアリングすると、「外国籍3.5％」とは明らかに合わない実感が出てくる。

・新築1億円超のタワマンでは、“実際は2〜3割が中国系投資家”という声もある

・特に港区・中央区・渋谷区などでは、法人名義率が突出して高い

　国交省調査は「個人名義の外国籍」に限定されており、「法人名義＝日本籍としてカウント」されるため、実態を把握できない構造になっている。

　さらに東京都が公表する「法人名義の新築マンション購入比率」は近年上昇傾向にあり、これが“隠れ外国人需要”の一部を示しているとみられる。

短期売買9.3％という異常値 ― 外国人投資が示唆されるポイント

　調査では、購入後1年以内の転売（短期売買）が9.3％という高い数字も明らかになった。

　短期売買市場の特徴として、
　・現金購入で即売却
　・相場変動を捉えた投機的な売買
　・民泊需要の高まりに合わせた価格調整
といった“投資家の典型行動”が確認される。

　短期売買率が高いということは、「個人居住」ではなく「投資目的」が強いエリアが増えていることを示している。その背景には、次のような要因がある。

民泊利用→経営ビザ取得という“静かなインセンティブ”

　一部のメディアや不動産投資家が発信している“噂”として、「日本のマンションを買って民泊運営すると経営管理ビザが取れる」という話がある。これは“完全な誤解”ではない。

　実際のところ、民泊運営単体ではビザは取れないが、
・日本で会社を設立
・不動産運用事業として民泊・賃貸管理
・一定の事業規模・収益がある
という条件を満たせば、経営管理ビザの取得は制度上可能だ。

　中国では不動産や規制環境が不安定なこともあり、“日本に投資しつつビザも検討したい層”が一定数いる。その需要が、都心の不動産に静かに流れ込んでいる。

外国人不動産購入が日本に与えるリスク

　外国人による不動産購入そのものは違法ではなく、市場活性化の側面もある。しかし過度に偏ったスキーム利用には複数のリスクがある。

① “価格のボラティリティ”が急激に高まる
　外国人投資は、為替変動、海外の規制、国内の金利、自国の資産状況、など国内外の要因で急に方向転換しやすい。

　中国景気の悪化に伴い、もし一斉に売却が起きれば、都心マンション市場は一気に値崩れするリスクがある。

② 空室・民泊化でコミュニティが壊れる
　中国系投資家が購入した物件では、
　・常に空き家
　・民泊化による近隣トラブル
　・匿名性の高い法人名義の増加
がすでにマンション管理組合や周辺住民の悩みになっているケースもある。

③ 管理組合が機能不全に陥る
　所有者不明（法人代表が海外にいる）となり、修繕積立金が未納のまま放置される例もある。都心ではまれだが、都下や郊外ではすでに兆候が見られる。

「実態としての外国人比率」はどれくらいなのか

　複数の不動産会社へのヒアリング、法人購入比率、取引事例を総合すると、専門家の推計では次のように考えられている。

【推計】外国人による実質的な購入比率

　エリア別に見ると、
・港区・中央区・渋谷区など：20〜30％が実質的に外国人投資家
・江東区・品川区など：10〜20％
・23区平均：8〜15％程度の可能性

　あくまで推計だが、国交省発表「3.5％」の2〜4倍の規模で外国人投資が存在する可能性が高い。

　なぜ外国人投資は日本に向かうのか。理由は明確だ。
・高級物件の割安感（香港・上海の1/3〜1/5）
・法制度の安定性
・民泊需要の増加
・円安の追い風
・固定資産税の安さ
・中国本土の不動産市場の低迷

　日本の不動産は今、“アジアで最も安定した資産”と見られている。

今後のリスクと、日本が取るべき対策

　東京都心のマンション高騰は、「外国人投資だけが原因」と断定するのは早計だ。ほかにも、供給不足、建築費の高騰、低金利、富裕層の二極化、といった複合要因がある。

　ただし、外国人投資の実態が正しく把握されていないという構造は、市場の透明性を著しく損ねるリスクがある。

　そこで、日本が取るべき対策は以下のようなものが考えられる。

（1）名義の透明性を高める制度整備
国籍ではなく「最終受益者」を把握する制度が必要。

（2）法人名義の不動産購入の統計整備
現状では国籍が完全に隠れてしまう。

（3）民泊・短期売買のルール強化
短期売買による価格変動が地域を不安定化させる。

（4）管理組合ガバナンスの強化
所有者情報の開示や滞納対策を制度化。

数字の“見え方”に惑わされてはいけない

　国交省調査で示された「外国籍3.5％」という数字は、表面的な“個人名義”の話にすぎない。

　実態としては、
　・法人名義を通じた外国人投資が増加
　・都心高額物件では2〜3割が外国人という現場感
　・民泊・短期売買による価格変動リスクの拡大
が進んでいる。

　外国人投資そのものを批判する必要はない。しかし、市場の透明性を高め、生活者の安全と地域社会を守る仕組み作りが急務であることは間違いない。

　東京23区のマンション高騰の“真犯人”は外国人だけではない。だが、見えないところで確実に影響力を広げている存在でもある。

（文＝BUSINESS JOURNAL編集部）