東京湾岸＆有明マンション・バブル、早くも終焉の予兆…五輪会場中止と豊洲市場問題で

「ゆりかもめ」から見た豊洲駅周辺（「Wikipedia」より／Rs1421）

　2013年9月、日本は「2020年東京五輪開催決定」に沸き立った。競技会場の多くは江東区の湾岸エリアに設置される計画であった。

　開催決定直後から、湾岸エリアで販売中のタワーマンションのモデルルームには人が押し寄せた。冷え込んでいたマンション需要が、東京の湾岸エリアで一気に爆発したのである。特に、それまで販売が不調だった江東区埋立地のタワーマンションが急激に売れ出した。

『マンション格差』（榊淳司／講談社現代新書）

　そこにアベノミクスによる円安効果も手伝って、外国人たちの爆買いも入ってきた。地下鉄有楽町線の「豊洲」駅から十数分も歩かなければいけない大規模なタワーマンションも次々と完売。まさに「五輪バブル」ともいうべき現象がみられたのだ。

　そもそも、五輪競技会場の設営場所がなぜ湾岸エリアに多く予定されたかというと、そこは比較的新しい埋立地で、土地が空いていたからにほかならない。特に競技会場が集中することになっていた有明エリアは、まだまだ開発途上。埋立地らしい風景が今も残っている。道は広くてまっすぐ。巨大な建物やマンションがポツリポツリと立っている。開発は全体の3割も終わっていないはずだ。

　10年くらい前までは、マンション業界にとって湾岸埋立エリアは一種のフロンティアであった。比較的事業用地が入手しやすい。しかし、交通のインフラが整っていないので販売には不安がある。いわばチャレンジすべきエリアであったのだ。

　本木雅弘、新庄剛志、田原俊彦、中谷美紀、田村正和、黒木瞳、リチャード・ギア、マドンナ、オダギリジョー、石川遼、瑛太、江口洋介、江角マキコ――。

　この10年間に東京の湾岸エリアの新築マンション販売で、広告に起用されたタレントさんたちの一部である。実にそうそうたる顔ぶれではないか。逆にいえば、彼らのイメージを借りなければ売れない、と売主企業たちは考えていたことになる。それだけ、大手のデベロッパーは湾岸の埋立地で開発を行うことに対して、ハンディキャップを感じていたのだ。

　それが、東京五輪開催の決定で一気に覆る。湾岸のイメージは未来に向かって光り輝くものへと変わった。そのせいか、ここ3年間に売り出された湾岸エリアのタワーマンションで、タレントを起用していた物件はほとんどない。つまりは、タレントのイメージを借りなくても売れるようになった、ということだ。そのことにはオリンピック開催決定が大きく寄与していると思われる。

崩れる「湾岸五輪」

　しかし今、この流れにやや変化が起きている。

　国際オリンピック委員会（IOC）に提出していた競技会場設営費用の積算がずさんだったのか、それとも故意に低く見積もったのか、建設予定額がどんどん膨らんでいる。2倍や3倍というレベルではなく、なかには10倍近い膨張が見込まれる競技会場まで出てきた。

　舛添要一前東京都知事の時代もそうだったが、小池現知事に代わってからも、競技会場の場所が徐々に変更されている。最近では、ボートとカヌーの競技場として建設が予定されている「海の森水上競技場」を取りやめ、韓国で開催してはどうか、などという話が出てきた。さらに先日は恒久施設となるバレーボール会場である「有明アリーナ」の新設を変更して、既存の横浜アリーナでの開催まで取り沙汰されるようになった。このままでは「湾岸五輪」と呼べるかどうか怪しくなってしまう。

　さらに、東京都知事が小池氏に代わってから大きくクローズアップされたのが、豊洲市場問題。築地にある現在の市場を、江東区の埋立地であり五輪の競技会場にも近い豊洲6丁目に移転する計画である。すでに建物などは完成して、本来なら11月に移転が実行されるはずだった。

　ところが、すでに報道されている通り、当初予定されていた盛り土が行われていなかったり、ベンゼンやヒ素が検出されるなど、連日ワイドショーで報道される騒動となった。移転は「15か月先」といった報道も出始めた。

マンション市場への影響

　こうした五輪会場の変更と豊洲市場問題が、今後の江東区湾岸エリアのマンション市場にとって良い影響を与えるとは思えない。

　まず、このエリアでのマンション購入を検討していた人々にとっては、強烈な再検討要因になるだろう。特に、連日のワイドショーにおいて取り上げられた新市場で検出された毒物に関する報道は、小さな子どものいる家庭には不安を与えるものだ。

　さらに、湾岸五輪のイメージが大幅に後退することで、有明エリアの未来についての明るい展望が曇ってしまった。有明エリアではまだ大きな規模での開発が予定されており、「東京ベイトリプルタワープロジェクト（仮称）」のように現に着工しているプロジェクトもある。しかし、これからの人口減少の時代には、東京という街にとってのフロンティアは必要ない。既存の街区を整備して住みやすくするだけで、住宅への需要は十分に賄えるはずだ。

　今後、有明エリアに大規模なタワーマンションが開発されても、そこに吸い寄せられるだけの需要があるのか、大いに疑問を感じる。

　最近までは「東京五輪の会場」と「築地市場が移転する先」という、明るいイメージが先行して人気を集めてきたのが江東区の湾岸エリア。マンションの価格もイメージ先行で値上がりした部分が多いはずだ。しかし、この一連の騒動によって頭を冷やした人は多いはずだ。今後は、徐々にではあるが冷徹な市場の原理による価格形成に立ち戻っていくものと予測できる。
（文＝榊淳司／榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト）