人気殺到のアパート投資は破産の危険大…多額出費やリスクを伏せ「大甘な」宣伝文句横行

「Thinkstock」より

　最近、不動産投資がはやっている。誘い文句は「土地がなくても、頭金が少なくても、アパート経営はできます」というものだ。

　年金制度が危ぶまれるなか、相続対策や不労所得への憧れから、副業として不動産投資を行う会社員も多いという。投資用マンションを購入したり、消費者金融などノンバンク系の金融機関から借金をして、アパートを建設、経営したりといった方法だ。

　今や、大都市圏ではアパートの建設・販売を行う会社が雨後の筍のごとく乱立している。いずれも、セールストークは前述のような甘言だ。

　今、不動産事業はかつてない宴の時を迎えている。日本銀行のマイナス金利政策に加えて、メガバンクや地方銀行は貸出先がなく、行き場を失ったマネーは不動産市場に流れ込んでいる。しかし、いくら不動産事業が好景気とはいえ、安易なアパート経営は危険ではないのか。

「立地の良い土地を保有していて自己資金中心の資金計画であれば、アパートを建設して安定収入を得ることも可能です。しかし、そうでなければ安易にやるべきではありません」と警鐘を鳴らすのは、青山財産ネットワークス執行役員で財産コンサルティング事業本部副本部長の高田吉孝氏だ。

賃貸住宅の需要は大幅減少が確実

「賃貸住宅の需要予測を考えるためには、単純な人口推移だけでなく、新規の住宅需要層といわれている20～40代の人口がどう推移していくかを見る必要がある」と高田氏は言う。

　国立社会保障・人口問題研究所のデータで20～40代の首都圏（1都3県合計）の人口推計を確認したところ、2015年は1477万人、25年には1247万人、40年には1021万人になっていた。約7割である。20年後には、ただでさえ空き家が増えているので住宅が大量に余り、賃貸住宅の需要は現在と比較して3割減少してもおかしくはない。

　アパートの空室率は15年から高止まり状態だ。タスが発行している賃貸住宅市場レポートによると、1都3県アパート系（木造、軽量鉄骨）の空室率は、神奈川県が約37％、千葉県が約34％、東京23区が約34％、東京市部は約33％、埼玉県が約32％で、いずれも15年1月から急速に伸びている。

　これは、相続税改正の影響で地主たちが節税対策に乗り出したためといわれているが、アパートは供給が需要をはるかに超えている現状がある。

　そんななかで、借金をしてまでアパート経営に乗り出すのは得策とはいえない。しかも、多くのアパート建設・販売会社に共通しているのは、「35年間もの間、家賃は下がらない」と試算していることだ。35年間、オーナーが負担するのは管理手数料と建物管理費のみだという。1年目に負担となる不動産取得税だけでなく、固定資産税やリフォーム・修繕費の支出が明記されていないことも問題だ。

　あるアパート建設・販売会社のホームページでは、「空室率はほぼゼロ」とうたっているが、前述の人口動態を考えれば、今後は空室率が高まっていくのが必然だ。

　問題は、さらにある。筆者は30年間建設業界で働いた経験があるが、アパートにせよ、マンションにせよ、劣化しない建設構造物は存在しない。それは、土木でも建築でも同じだ。