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沖有人「不動産の“常識”を疑え」

東京の新築マンション、高くても買うべき「値上がり確実」なエリア一覧…五輪宿舎跡地はNG?

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渋谷駅周辺の全景(「Wikipedia」より/Shiodome)

 私の自宅は資産価値が値上がりすることが決まっている。なぜなら、目と鼻の先が大規模再開発されるからだ。その街開きは2022年度で、業界紙によると、タワーマンション最上階のペントハウスは50億円(坪2500万円)で買い手がついているらしい。こうなると、その周辺の価格は割安になり、値上がりが必至となる。4年後には現在の価格よりも値上がることが決まっているのは、再開発のおかげなのである。

値上がり予定のカラクリ


 この大規模再開発は、六本木ヒルズをつくった森ビルが「虎ノ門・麻布台地区」として計画しているものだ。その全貌はすでに明らかになっているが、東京メトロの日比谷線神谷町駅と南北線六本木一丁目駅を地下通路でつなぎ、地下道でつながれたオフィスビルは65階、330mで、日本一の高さになるという。近傍の東京タワーの高さが333mなので、これと同じ高さからの展望ができるオフィスということになる。

 これ以外にも2棟のタワーマンション棟が建ち、その最上階の部屋の価格が先ほどの50億円になる。このタワーマンションの坪単価は平均して1000万円はくだらないだろう。そうなると、現在その半額ほどの自宅は周辺相場の影響を受けて値上がることになる、というカラクリだ。住んでいるだけで勝手に4年後に値上がりが確約されたも同然なので、当面住むことを決断したぐらいだ。

 マンションの最大の価値は独り占めできない稀少性である。その3大要素は以下の項目だが、今回の場合、これら3つを満たしているので、価値は破格になる。こうなると、将来の稀少価値も変わることはない。再開発のお手本のような計画ということもできる。

(1)駅直結(絶対的なアクセス価値)
(2)眺望(例:超高層、東京タワー、皇居ビューなど)
(3)再開発エリア内(都市計画の付加価値)

大規模再開発エリアがお買い得な理由


 ここで、大規模再開発についておさらいしておこう。再開発と名のつくものはたくさんあるが、大規模であることがポイントになる。代表的なものに、恵比寿ガーデンプレイス、アークヒルズ、六本木ヒルズ、東京ミッドタウン六本木、汐留シオサイト、東雲キャナルシティ、品川グランドコモンズ、代官山アドレス、白金アエルシティ、晴海トリトンスクエア、ゲートシティ大崎、秋葉原クロスフィールド、二子玉川ライズなどがある。

 大規模再開発とは、都心好立地で、敷地面積が大きく、駅との密接な関係があり、オフィス・店舗・住宅の複合開発になっていて、高層の建物と緑豊かな空地を組み合わせたケースが多い。近未来都市が忽然と現れる感じに近く、近隣と一線を画す。

 結果として、大規模再開発されるエリアは周辺と絶対価値が違い、必ず「地域一番」のマンションになる。筆者が主宰する無料会員制サイト「住まいサーフィン」【※1】の会員にアンケートした結果では、大規模再開発の魅力は「街並みがきれい」「交通利便性が高い」「各種施設が集中し、便利である」「ランドマークとなる建物があり、ステータスが高い」の4つが主な理由になっている。

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