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浅井佐知子「世界一やさしい 不動産投資のお話」

新型コロナ、不動産価格下落期に突入の兆候…上昇期終焉のタイミングと重なりか

文=浅井佐知子/不動産鑑定士、不動産投資コンサルタント
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新型ウイルス肺炎が世界に拡大 金融市場にも影響(写真:日刊現代/アフロ)

 こんにちは! 不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

 新型コロナウイルス感染が世界中で広がっていますね。国内では政府が大規模イベントの中止や延期を要請した結果、経済活動の停滞が景気を一段と下押しするのではないかという思惑から株価も大きく値下がりしています(2月下旬時点)。世界的にも株安連鎖に歯止めがかからない状態です。

 今回はこの新型コロナウイルス感染拡大の影響が不動産価格にも影響を及ぼすのか? ということについて考えてみたいと思います。

 そのことを述べる前に、ざっくりと今の不動産市場がどうなっているのかを見てみましょう。

 こちらの図は、財団法人日本不動産研究所発表の「不動産投資家調査」の数値をグラフにしたものです。期待利回りが低いほど、価格が高いということになります。オフィス、レジデンス、ホテルなどアセット別になっています。このグラフを見るとわかるように、2007年当時、利回りは下がりましたが、その後リーマンショックが起きたため反転上昇(価格は下落)しました。そしてアベノミクスが始まった2012年ころを境にまた下がり始めています。それから8年経ち、現在の利回りは一番低い水準にあるのがわかります。アベノミクス以降、価格はずっと上がり続けているということになります。

 次に、中古マンションの価格の推移を見てみましょう。東京都の中古マンションの価格(成約単価)を表したグラフが以下の通りです。レインズデータライブラリーの数値を採用しています。

 こちらは2011年を底にして、現在まで右肩上がりで上昇しているのがわかります。この2つのグラフからわかることは、現在の日本の不動産市場はアベノミクスが始まった2012年以降、ずっと価格が上昇しているということです。

 次に、不動産の価格のサイクルを平成バブルが始まった1985年から見ていきましょう。

1.1985年から始まった平成バブルは1990年から1991年にかけて終わりました。

2.不動産の価格は大きく下落しましたが、2003年を底として反転し、その後リーマンショックが起きる2008年まで少しずつ回復します。

3.2008年からアベノミクスが始まる2012年までは都心の商業地を中心に、地価は毎年10%以上の下落が続きました。

4.2012年に始まったアベノミクスにより現在まで、上昇し続けています。

 以上のことから上昇のサイクルはそろそろ反転しても良い頃のようにも思えます。そういう意味では新型コロナウイルスは下落へのトリガーになるかもしれません。これが時間軸の流れから見る不動産市場です。