物流倉庫の屋根で発電し、オフィスへ送る…三井物産系ファンドが採用した「設備賃貸モデル」

●この記事のポイント
三井物産リアルティ・マネジメント、e-dash、ウエストHD子会社、JERA Crossの4社が2026年9月、物流施設の遊休屋根で発電した再エネをオフィスやホテルへ供給するスキームで基本合意した。所有者が設備に投資する「設備賃貸モデル」で、2028年3月までに10MW超を目指す。本稿は、FIT後に蓄電所事業へ舵を切ったウエストHDの戦略と課題も解説する。

　FIT（固定価格買取制度）を前提にした太陽光ビジネスが曲がり角に来ている。帝国データバンクの集計では、2024年度の再エネ発電事業者の倒産は8件と前年度から倍増し、休廃業・解散44件と合わせて過去最多の52件が市場から消えた。

　そうしたなか、不動産ファンド業界から一つの発表があった。三井物産リアルティ・マネジメント（MBRM）、e-dash、ウエストホールディングス（HD）の完全子会社ウエストエネルギーソリューション、JERA Crossの4社が、MBRMの運用施設の遊休屋根を使って複数施設の脱炭素化を同時に進めるスキームについて、基本合意書を締結したというものだ。

　不動産ファンドは、なぜいま「屋根」に手をつけるのか。そして施工と発電を担うのが、なぜ広島発のウエストHDなのか。

●目次

• 「電気が要る建物」と「屋根が余る建物」
• ウエストHDが選ばれる背景
• 本丸は「系統用蓄電所」
• 課題と今後の見通し

「電気が要る建物」と「屋根が余る建物」

　発表資料が課題として挙げるのは、需要と供給の「場所のズレ」だ。オフィスや大型商業施設は電力需要が大きいものの、屋根や敷地が限られ、単独で再エネ比率を上げるには限界がある。一方、広い屋根を持つ物流施設は発電ポテンシャルが大きいが、その電力を施設内で使い切るほどの需要はない。

　スキームはこのズレをポートフォリオ単位で埋める仕組みになっている。物流施設などの屋根で発電した電力をまず施設内で自家消費（オンサイトPPA）し、余った分をオフサイトフィジカルPPAでMBRMが運用するオフィス、商業施設、ホテルへ送る。PPAで足りない分は複数事業者のコンペで調達する。

　特徴的なのは投資の主体である。不動産所有者が発電設備に初期投資し、発電事業者に設備を賃貸する「設備賃貸モデル」を採用し、所有者側は遊休スペースの収益化とESG評価の向上を両立させる狙いだという。目標は2028年3月までに合計10MW以上の発電設備開発とされている。

　役割分担は明確だ。MBRMは対象物件の情報提供とテナント調整を担い、e-dashがプロジェクト全体を統括する。ウエストエネルギーソリューションは発電設備のEPC（設計・調達・建設）とO＆M（保守管理）、発電事業を受け持つ。JERA Crossは小売電気事業者・アグリゲーターとして余剰電力の引き取りと需要施設への供給を担う。

「物流施設の屋根は、これまで賃料を生まない場所でした。所有者が設備を持って発電事業者に貸せば、設備賃料が純収益（NOI）に加わり、鑑定評価にも反映される余地があります。ただし、屋根防水の保証との関係、将来の屋根改修時の脱着費用、テナントとの合意形成など、契約で詰めるべき論点は少なくありません。10MWという目標は、その実務を一つずつ積み上げる規模感だとみています」（不動産ジャーナリスト・秋田智樹氏）

ウエストHDが選ばれる背景

　ウエストHDの歩みは、日本の太陽光市場の浮き沈みとほぼ重なる。同社は1981年に広島市で住宅建材商社として創業し、2005年に住宅用太陽光へ参入した。2012年のFIT施行を機にメガソーラーのEPCで急成長したが、買取価格の低下で新設市場が縮み、売上高は2014年8月期の588億円をピークに減少に転じた。

　その後、同社はFITに頼らない領域へ軸足を移した。自家消費型の産業用太陽光では、工場や倉庫に加えて大手家電量販店や大手小売、コールセンターからの受注が伸びている。今期はウエストエネルギーソリューションとウエストO&Mを合併し、着工から保守までの一気通貫体制を整えた。発電所を20年単位で持つファンド側にとって、施工と保守の窓口が一つであることの意味は小さくない。

　三井物産グループとの接点も、今回が初めてではない。e-dashは三井物産が2022年2月に設立した脱炭素支援会社だ。ウエストHDは8月31日に同社への出資を発表し、9月9日にはe-dash、みずほ銀行、JA三井リース、三井物産との連携協定も公表している。PPAの相手方であるJERA Crossとも、2025年3月に国内太陽光PPA事業で提携している。今回のスキームは、こうした既存の関係の延長線上にあるとみるのが自然だろう。

本丸は「系統用蓄電所」

　もっとも、同社の成長戦略の軸は屋根上太陽光だけではない。背景にあるのは、再エネの出力制御の広がりだ。2024年度には九州エリアの年間出力制御率が4.8％（7.5億kWh）に達した。長期見通しでは、東北を除く全エリアで制御の拡大が見込まれている。発電した電気を捨てずに時間をずらして売る蓄電池の需要は、構造的に高まっている。

　ウエストHDの動きは速い。2025年8月期には、非FIT太陽光の人員を中心に経営資源の半分近くを蓄電所事業へ振り向けた。その結果、当初予定より2年早く10カ所の系統用蓄電所の開発・販売を終えた。2027年度までに蓄電所開発へ1100億円を投じる計画も打ち出している。

　提携の組み方にも特徴がある。機器の面では、TMEIC（東芝と三菱電機の合弁）のシステムを標準採用し、中規模案件（2MW/8MWh）を全国20カ所で展開する。運用の面では、東芝エネルギーシステムズと提携した。同社が市場価格の予測、充放電計画の作成、蓄電所の制御、市場取引による収益化などのアグリゲーション業務を担う。自社の役割を「開発・建設・保有」に絞り、運用ノウハウは外部と組んで補う構図だ。

　自社保有の案件も動き出している。広島県安芸高田市のメガソーラーに隣接する同社初の特別高圧蓄電所が2026年4月1日に受電を始めた。出力は1万kW規模で、まず卸電力市場で取引し、その後は需給調整市場などへ運用を広げる。2030年度までに特別高圧蓄電所を6カ所・770MWh開発する予定だ。数字の上でも寄与は表れており、2026年8月期中間期の蓄電所事業は売上高30.46億円、営業利益9.11億円を計上した。

「系統用蓄電池の収益は、卸市場の値差、需給調整市場、容量市場の組み合わせで決まります。参入が増えれば値差は縮みますし、市場制度の見直しにも左右されます。開発して売却する事業と、自ら保有して運用する事業では、抱えるリスクの性質がまったく違う。ウエストHDはその両方に足をかけ始めた段階です」（エネルギー政策研究家・佐伯俊也氏）

課題と今後の見通し

　もちろん、課題もある。2026年8月期の会社計画は売上高544.6億円、営業利益113.76億円で、第3四半期までの進捗率は売上高53.9％、営業利益40.6％にとどまる。計画達成には第4四半期の大幅な利益計上が必要で、非FIT案件と蓄電所案件の引き渡しがカギを握る。財務面では、第3四半期末の有利子負債が933億円超、自己資本比率は23.5％だ。投資先行の色は濃い。2024年11月には財務報告に係る内部統制の重要な不備を開示しており、管理体制の実効性も引き続き問われる。

「蓄電所の売却時期によって四半期ごとの数字は振れやすく、単年度の着地だけで評価するのは難しい。見るべきは、パイプラインが実際の引き渡しにどれだけ転換されているか、そして金利上昇局面で資金調達コストをどう吸収するかです」（エネルギー・インフラ領域に精通する証券アナリスト・堀野剛志氏）

　それでも、今回の4社スキームが示した方向性は、不動産業界にとって示唆が大きい。物流施設で発電し、都市部の施設で使うという「アセット間の電力融通」は、特定のファンドに限った発想ではない。物流施設とオフィスを併せ持つ運用会社であれば、同じ設計を応用できる。さらに、ウエストHDと東芝エネルギーシステムズは、既存発電所に蓄電池を併設する新サービスの開発なども共同で検討するとしている。屋根上の太陽光と蓄電池が組み合わされば、時間帯による再エネ供給の偏りも一定程度ならせる。

　ただ、10MWという規模は、ポートフォリオ全体の電力需要からすればまだ入り口だ。設備賃貸モデルが収益面で成り立つのか。テナントや投資家との合意形成を標準化できるのか。2028年3月の目標時点で、その答えの一端が見えてくるはずだ。FIT後の再エネビジネスで生き残るのは、補助制度ではなく、不動産や電力市場の実務に深く入り込めた事業者になる。ウエストHDの取り組みは、その見極めの試金石になりそうだ。

（文＝BUSINESS JOURNAL編集部、協力＝秋田智樹／不動産ジャーナリスト）

【主な参照データ・出典】
物流施設などの遊休屋根を再エネ供給拠点に転換（JERA Cross）
ウエストニュージーランド村 系統用蓄電所の受電開始（ウエストHD）
TMEICとの系統用蓄電池事業の業務提携（ウエストHD）
ウエストHDと東芝ESSの業務提携（東芝エネルギーシステムズ）
2025年8月期 決算短信（ウエストHD）
2Q決算（株探）
「発電所」の倒産・休廃業解散動向（帝国データバンク）
全国規模で広がる出力制御（SOLAR JOURNAL）
三井物産・みずほ・e-dashの資本業務提携（三井物産）
ウエストHDとTMEIC・東芝ESSの提携（エネハブ）