日本中が「空き家」に埋め尽くされ始めた…40年前建設ラッシュの住居が一斉に寿命切れ

「Thinkstock」より

「空き家」の増加は今後の日本における大きな問題として、マスコミでも頻繁に取り上げられています。人口減少が確実な日本においては深刻で大きな問題といえますが、その本質についてはあまり深く議論されていないように思われます。

　なぜ、空き家が増えるのでしょうか？　

　まず、どれくらい空き家が増えているのか、今後どのくらい増えるのかをみてみましょう。

　最新のデータである2013年（平成25年）に総務省が実施した住宅・土地統計調査によると、全国の総住宅数は 6,063 万戸で、このうち空き家の数は 820 万戸でした。その割合は13.5％となっており、前回調査（08年）の時が13.1％、757万戸でしたので、それぞれ＋0.4％、＋63万戸となり、じわじわ増えている状況です。

「空き家」とは、どんな家のことなのでしょう。

　住宅・土地統計調査における空き家には、「賃貸用又は売却用の住宅」「二次的住宅」「その他の住宅」の4つの分類で定義されています。

「賃貸用の住宅」の空き家とは、賃貸物件における空室、「売却用の住宅」の空き家とは、販売用物件の既存在庫（未発売含む）のことです。

「二次的住宅」の空き家とは、「別荘（週末や休暇時に避暑・避寒・保養などの目的で使用される住宅で、ふだんは人が住んでいない住宅）」及び「その他（ふだん住んでいる住宅とは別に、残業で遅くなったときに寝泊りするなど、たまに寝泊りしている人がいる住宅）」を合計したもの（同調査の資料より引用）とあります。

「その他の住宅」の空き家とは、「賃貸用又は売却用の住宅」又は「二次的住宅」以外の、人が住んでいない住宅で、例えば、転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など（同：引用）のことを指します。もちろん、死亡のため使わなくなった家や老人ホーム、介護施設に入所するために使わなくなった家もここに含まれます。

　このうち、「その他の住宅」に属する空き家の数は 318万戸もあります。13年の全国の空き家の数（820万戸）に占める割合は38.8%であり、その数は過去 20 年間で約2倍に増加しています。このカテゴリーが、「空き家問題」の最も大きな問題とされています。

　図1のように、空き家数の割合は1998年に初めて10％を超えました（11.5％）。その後、15年で2％増えましたが、その間に実数はそれほど大きく（騒がれているほど）増えたわけではありません。

　民間シンクタンクの予想では、次回調査（18年）からは、割合・実数とも大きく増えるとの予想がされていますが、少なくとも近年（ここ15～20年）の増加については、空き家増加の大きな要因は、先に述べたような「その他の住宅」の空き家が増えたことです。

　一部メディアでは、「節税や投資のため等で賃貸住宅が建てられすぎだから空き家が増えている」「どんどん新築住宅が建てられているから空き家が増えている」などと報道されていますが、それを全否定するつもりはありませんが、データを見る限りでは主要因ではないようです。

では、空き家が増えている要因は何か？

　それでは、空き家が増えてきた一番の要因はなんでしょうか？

　それは、使わなくなった住宅が、そのままにされていることが原因だと考えられます。日本では新築が人気で中古物件は新築に比べてあまり人気がないことや、税制度の問題、解体費用の問題、などがその理由でしょう。

　確かに、新築住宅、新築の賃貸住宅は、09年までは年間100万戸を超えており、それ以降は減りましたが、88万戸～98万戸のペースで建てられています。しかし、1970年代からずっと100万戸以上建てられていた頃からすれば、だいぶん減っています。

　しかし、使わなくなった家を、「売却する」「貸す」「他の用途に使う」などして、処分しなければ、今後ますます「空き家」が増えると思われます。たとえば地方に住む両親がなんらかの理由（死亡、老人ホーム・介護施設への入所等）で使わなくなった実家では、ご子息の方が使えばいいのですが、ご子息が都市部で住居を構えて、実家に戻らないとすると、その家をどうするかという問題が出てきます。

「使わなくなった住宅」をどうするかは、主に3つの対応策があります。

（1）売却する
（2）（リフォームなどして）住宅として誰かに貸す
（3）他の利用方法で貸す（飲食店、公的な施設）

（2）（3）のパターンでは空き家対策のNPOや行政機関などがこうしたことを斡旋してくれます。しかしまだ、それほど広く知られていないようです。

　なぜ、「使わなくなった住宅が、そのままにされている」のでしょうか？

　理由は、大きく3つあると思われます。

　1つ目は、「使われなくなった住宅」が市場性のない場所にあることです。

　地方では、人口減少が進んでいます。市街地中心部では、建て替えが進んだり、再開発が進んだり、その場所に大きなマンションが建ったりしていますが、地方都市の郊外などでは、「売却しよう」としても買い手が付きません。また、何か特徴的な要因（観光地に近い、行政が誘致に積極的など）がないと、都会からのIターンでの借り手もつきません。

　2つ目は、「解体費用」がかかることです。

　住宅の解体費用は、時期等（繁忙期か否か）により異なりますが、延床面積が30坪程度の木造住宅で120～150万円、RC住宅では180～200万円程度かかります（目安金額です。各種理由で増減します）。これらの出費をどうするか？　相続などの場合、相続人の誰が負担するのか？　などの問題も出てきます。空き家対策として補助金を出している自治体もあるようですので、問い合わせてみるといいでしょう。

　3つ目は、「税制度の問題」です。

　不動産（住宅）を所有していると固定資産税・都市計画税（すべての場所ではありません）がかかります。これらは住んでいるかどうかは問題ではなく、不動産を所有していることでかかる税金です。ですから空き家でもかかります。しかし、住宅が建っている場合は特例として、幾分軽減されます。当然空き家として取り壊すと、この軽減はありません。そのため、税金負担を少しでも軽くしようと、空き家が取り壊されず放置されるようになるのです。

　この税制度は15年度から少し変更になりました。特定空き家（適切に管理されていない空き家）の指定を受けた建物に対しては、税の軽減の特例はなくなり、一気に税負担が増えるようになりました。

なぜ、2018年以降は空き家が増えるのか？

　冒頭に掲載したグラフを見ると、次回発表分18年から、急に空き家が増えるという予想になっています。これは、どうしてでしょうか？

　日本の居住用住宅は40～60年で建て替えます。かつて、木造の建築では30年程度での建て替えも珍しくありませんでした。しかし、最近ではハウスメーカーなどで60年、あるいは100年安心して住めますという住宅も登場しておりますが、それも2000年頃からのことです。

　1960年代後半から90年代前半くらいまで、日本ではかなりの住宅が建てられました。

　図2は1960年から昨年2016年までの56年間の住宅着工戸数の推移をグラフ化したものです（ここでの集計は1～12月の年単位。各メディアの報道では、年単位のものと年度単位のものがあります）。

　これをみると、1960年代の高度成長期に順調に数が増えて68年（昭和43年）に初めて100万戸を超えます。73年には190万戸以上も建てられています。昨年2016年は近年では多かったほうですが、96万程度ですので、約2倍の数が建てられたということになります。その後オイルショック前後で減り、バブル期で増え、と増減を繰り返しますが、100万戸以上はキープしています。住宅着工数が100万戸を切ったのは2009年で、その前に100万戸以下だったのは1967年でしたので、この間42年間毎年100万戸以上の住宅が建てられています。

　このように、これまでで最もピーク期の1970～80年代（昭和40～60年代）に建てられた住宅が、築40年を超え、そろそろ寿命（建て替え期）を迎えます。また、40～50年もたつと生活状況も変わり、使わくなる家も出てきます。これらが、建て替えられずに、そのまま残る（使われずにいる）と、かなりの空き家が出ると予測されます。

　東京の中心地や関西の中心地では、このところ再開発が続いています。古くなった住宅や商店などを取り壊し、大きな街に変貌しています。六本木ヒルズ等もそうして街が復活した例です。また、建物の古さをうまく利用しリノベーションした飲食店などは大阪や京都などではよく見かけます。このように都市部では空き家が出ずに、うまく開発や再利用が進んでいます。

　先に述べた住宅着工数が100万戸を超えていた時代には、都市部だけでなく郊外や地方都市でも多く建てられました。こうしたエリアでは人口減少が進んでいます。このような状況が続けば空き家が増えることは避けられないと思います。
（文＝吉崎誠二／不動産エコノミスト、社団法人住宅・不動産総合研究所理事長）