新築より2千万円も安い！首都圏の中古マンション、値下がり開始で「買い時」か

「Thinkstock」より

　首都圏の新築マンション市場は昨年から売上が鈍化し、マンション分譲各社は新規販売を抑制し、価格もできるだけ抑え気味にしていますが、それでも月間契約率は70％を切る低い水準で推移しています。

　といって、建築費や人件費などが高止まりし、地価が上がり続けている現在、価格を下げるのも難しく、“打つ手なし”の八方ふさがりの状態に陥っています。

　それに代わって好調で、価格も上がってきたのが中古マンションだったのですが、それも最近は変調の兆しがみられるようになってきました。もう少し待てば、本格的な値下がりが始まるのかもしれません。

中古成約件数が新築発売戸数を上回る

　このところの首都圏における新築マンションの停滞、半面での中古マンション人気を象徴するのが、市場規模の逆転現象です。図表1でわかるように、首都圏のマンション市場では長く新築が圧倒的なシェアを確保してきました。市場規模でいえば2000年初頭までは中古は新築の半分以下だったのです。

　それが、08年のリーマンショック後には新築の発売戸数が激減し、13年に再び増加したものの、そこをピークに再び減少しました。そのなかで、中古マンションの成約件数は安定的に増加を続け、ついに16年には両者の関係が逆転しました。

　15年の新築マンション発売戸数は4万449戸だったのが、16年には3万5772戸とバブル崩壊時以来の低水準まで減少したのです。それに対して、中古マンションの成約件数は15年の3万4776戸に対して、16年は3万7189戸で、新築マンションの3万5772戸を1000戸以上上回りました。

東京都の新築マンションは年収の10.9倍

　首都圏のマンション市場においては中古マンションが主役の座に躍り出ようとしているわけですが、その最大の要因が新築マンション価格が上がり過ぎて売れなくなった点にあるのは論を俟ちません。15年の平均5518万円から16年は5490万円にわずかに下がりましたが、この程度では平均的な会社員にとっては相変わらず“高値”の花です。

　厚生労働省の「賃金構造基本統計調査」によると、全国で最も年収の高い東京都でも16年の会社員の平均は606万円です。首都圏平均の価格は5490万円ですから、年収の高い東京都民でも年収の9倍以上です。しかも、都内で求めようとすると東京都の平均価格は6629万円ですから、年収の10.9倍にもなります。