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榊淳司「不動産を疑え!」

“新築より格段に安い”中古マンション購入が主流に…「買うなら新築」の傾向崩れる

文=榊淳司/榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト
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「Getty Images」より

 新築マンション市場が低迷している。一方、中古マンション市場は徐々にではあるが拡大している。すでに、統計上では新築よりも中古市場のほうが取引規模は大きくなっている。

 実のところ、中古マンション市場の取引実態を正確に把握する統計数字はない。もっともそれに近いと思われるのが、国土交通省所管である指定流通機構「レインズ」の成約数である。この成約戸数が、民間の調査会社である不動産経済研究所が発表する新築マンションの供給戸数を上回っているのである。よって、中古マンション市場が新築のそれを戸数で上回ったのは確実である。

 ただし、中古マンションの売買が成約しても、その取引がレインズに登録されないケースも多々ある。不動産の仲介業者にとって、成約した事例をわざわざレインズに登録することによるメリットはほとんどない。あるとすれば、他の業者に対して「当社はこのマンションでの取引実績があるよ」ということを知らせるくらい。それ以外のメリットは想定し難い。わかりやすくいえば、零細業者にとっては中古マンションの売買仲介が成約しても、その事例をレインズに登録するのは作業が面倒くさいだけ。

 だから、中古マンションの取引成約数はレインズが示す数よりもかなり多いと推定される。つまり、首都圏の中古マンション市場は、今や中古が主流なのである。

「需要と供給の関係」で価格が決まる中古

 最近、都心においても新築マンションと中古マンションの価格乖離が激しい。例えば、港区の人気エリアでは、新築マンション価格の坪単価1000万円を超えるものが散見されるが、中古でそれを超える取引事例は乏しい。肌感覚では坪単価400万円台が主流だ。新築マンションは広告費予算があるので、派手に露出できる。しかし、中古は「立地」「価格」「プラン」を中心とした、地味なスペック訴求である。

 また新築マンションは、半ば熱に浮かされた「パッション買い」が見られるが、中古に関してはそういった需要は僅少。つまり、中古マンション市場の価格形成というのは、新築に比べて需給に基づくので健全な水準に近くなる。

 日本の住宅市場は、ほんの半世紀前までは木造一戸建てが中心だった。半世紀前は、まだ住宅の不足感が色濃く残っていた。そういう時期に供給された建売住宅などは、冷静な目で見れば安普請が多かった。だから、築30年程度で建て替え適齢期が来ると、どんどん建て替えられた。

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