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牧野知弘「ニッポンの不動産の難点」

オフィス、無用の長物化&大余剰が現実味…平均賃料2割減も容易に想定

文=牧野知弘/オラガ総研代表取締役
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「GettyImages」より

 コロナ禍は人々の移動の自由を奪った。その結果、不動産マーケットではホテルや商業施設といったセクターで大きな影響を被り、なかには倒産や廃業するところが出始めている。しかし、コロナはあくまで感染症のひとつ。やがては人類の手によって克服されることであろう。したがってホテルや商業施設の成績もやがては回復に向かうとみてよい。終息するまでの、いわば体力勝負になっているのが現状だ。

 私自身が不動産セクターのなかで最も心配しているのは、実はホテルや商業施設ではなくオフィスだ。オフィスビルマーケットは五輪が開催される予定の東京都区部のみならず、名古屋、大阪を加えた三大都市圏から地方四市(札幌、仙台、広島、福岡)のマーケットも、今のところ好調をキープしてきているといってよい。20年8月現在、各エリアの空室率は東京(都心5区)で2.77%。名古屋2.91%、大阪2.71%と極めて低い水準が保たれている。この傾向は地方都市もまったく同じで、同時期のデータを拾うと、札幌2.28%、福岡2.87%など軒並み2%台の水準にある。

 オフィスの空室率は一般的には4%が貸し手、借り手の分水嶺といわれる。つまり4%を超えると賃貸借の条件交渉などでは俄然テナント側が優位に立てる、4%を切るとビルオーナー側が強気になる、そんな水準が4%なのだ。

 この物差しでみると、日本の主要都市はどこもオフィスはほぼ満杯ということになる。特に空室率が2%台になると、テナントはほぼ身動きができない状況に陥る。つまり、あるテナントが業容などの拡大で、もっと広い大きなビルに借り換えようと思っても、マーケットには適当な物件がないという状況を物語っているのだ。

 今回のコロナ禍では、すでに業務の大半をテレワーク化して、余分となったオフィス床を減らしていこうという動きが一部で顕在化しているとの報道が相次いでいる。富士通は23年度までに現在のオフィス床を半減させる、ドワンゴはオフィスそのものをなくすなどといった発表だ。

 その一方で、こうした素早い動きをしているのは、東京の渋谷などにオフィスを構えている新興系のIT企業の動きであって、オフィスマーケットそのものに深刻な影響を及ぼすものではないとの見方もある。

 さらに一部のデベロッパーからは、コロナ禍が過ぎ去れば、オフィスにはコロナ前と同様に社員が出勤するようになる。それどころか企業は、従業員の感染リスクを極小化するために社員同士のソーシャルディスタンスを保たなければならないので、社員間の机を2メートル以上離すことが必要になる。だからオフィス床を増床するだろうとの観測まで出ている。

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