マンション価格、今後20年は下落しない？「人口減少＆空き家増加で持ち家は損」の嘘

　一方で、新築マンションの売れ行きなどが悪くなっており、価格の下落を予測する向きもある。しかし、今回の相場上昇を支えたのは、私が本で言及し、以前から一貫して説明してきているように、日本銀行の金融緩和である。金融緩和の影響は毎度同じで、資金は不動産への融資に流れ、金利も低下したことで返済が楽になった分が価格の上昇に結びついている。この状況は何も変わっていないし、ホテルの影響で土地代は高いし、建築費が高いことも変わっていない。原価が高いままで新築マンションが価格下落に転じることはないし、そうなると中古価格も下がることはない。

立地重視の持ち家取得で含み益2000万円超も

　こうした相場変動から、私は個別物件のどれの資産性が高いかを数値化してきた。それを「住まいサーフィン」【※1】という無料会員制サイトで公開している。そのもっとも重要な数字が、物件ごとの資産性を数値化した「儲かる確率」だが、今回これを再計算した結果、これまで以上に立地重視の傾向が表れている。

　この数値は首都圏平均で約50％であり、これを超えていれば含み益を生むことを表している。最寄り駅によっては90％を超えるところもある。「住まいサーフィン」の会員の実績は、相場が上昇したこともあるが、99％が含み益を出しており、その平均額は2200万円にのぼる。つまり、誰でも可能なことを証明していて、その金額は生涯獲得年収の1割に当たる。

　この含み益は1人当たり3000万円まで無税で所得になる。これは購入から10年ほどの実績であり、私は以前に10年程度で住み替えて資産を増やす方法を本に書き、ベストセラーになっている。この法則は10年たっても再度使えるので、人生で3回やれば、生涯獲得年収の3割程度を増やすことが可能になる。私はこの手法を自分でも行い、2件目ですでに1億円の含み益を超えている。東京の世帯数がピークを過ぎるまであと20年以上ありそうなので、その間に自宅で資産形成することで老後の生活を楽にしておきたいものである。
（文＝沖有人／スタイルアクト（株）代表取締役、不動産コンサルタント）

【※1】
「住まいサーフィン」