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「今日の100円は明日の100円より価値がある」? 投資のプロが教える「物の価値」の考え方

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※画像:『お金はサルを進化させたか』(野口真人/著、日経BP社/刊)

 ビジネスマンならば「キャッシュフロー」という言葉を知っている人は多いだろう。「キャッシュフロー」とは文字通りお金の流れを意味する。

 この「キャッシュフロー」は賢くお金を使うために覚えておくべき考え方の一つだ。
 例えば、今、住んでいる家を売却することになったとしよう。適正な値段で売るためには、自宅の価値を評価しなければいけない。もちろん、なるべく高く売りたいのが心情だが、買い手がいる以上、希望価格で売れるとは限らない。むしろ、希望価格で売れることは稀だ。

 では、家を売るべきか? それとも、売らないほうがいいのだろうか?

 『お金はサルを進化させたか』(野口真人/著、日経BP社/刊)の第二章はそんな問いから始まる。

 野口さんはここで、計算式を提示する。

 分譲マンションの場合、一都三県の築浅マンション(築10年以内)ならば以下の計算式でだいたいの適正な価値を出することができるという。

 マンションの価値=毎月の家賃×200倍

 また、その中でも、東京都の港区や千代田区など都心部にある築浅マンション(築10年以内)出と、次のような式になる。

 マンションの価値=毎月の家賃×240倍

 家の価値を詳しく調べるならば、不動産鑑定士に鑑定を依頼するなどの手段があるが、そのためのコストも発生する。そこで、この計算式をもってだいたいの相場を把握し、その結果、マンションの価値が売り出し価値よりも上回る場合は、我慢して売るのを待つべきだと野口さんは述べる。

■計算式によってはじき出される「今後見込める収益」


 この2つの計算式は、「収益還元法(DCF法)」という、不動産価格の評価方法が基になっている。

 DCF法は、物の価値を“将来生まれるお金”キャッシュフローから導き出す。つまり、計算式で出てくる額は、今後マンションによって見込める収益であり、それよりも今売ったときの値段が低ければ売るのを待つべきなのだ。

 マンションのキャッシュフローは家賃だ。家賃は基本的に賃金や経済状況に影響を受けやすいが、もし市場がパニックになってもあまり影響を受けない。そのため、比較的安定に推移する。

 では、本当に上記の式で算出された適正価格は正しいのだろうか? それには200倍(240倍)という数字の謎を解き明かす必要がある。