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牧野知弘「ニッポンの不動産の難点」

マンション購入、見た目&利便性で選ぶ愚かさ…タワマン保有=多額費用との際限なき戦い

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「Thinkstock」より

 家選びをする際、多くの人が「勘違い」をしていることがある。それは、今買う家が未来永劫存在している、しかも今の形のまま存在しているということを前提にしている人が、あまりにも多いという事実だ。

 不動産の仕事をしていると、いろいろな不動産を取り扱う。新築物件もあれば築数十年もたったような中古物件もある。新築住宅はともかく、築年数が経過した建物については、扱う際の評価が分かれる。

 京都の古民家のように築100年以上が経過しても、建物としての価値が引き出せ、民泊として外国人旅行客に提供できるような物件がある半面、住宅としての役割は現代では到底期待できないような物件も存在する。建物は「有限である」ということが不動産を扱う上では大前提の認識なのだが、日本人の多くが、不動産価値のほとんどを建物に置いているようにみえる。

 典型的な例がタワーマンションだ。タワマン自体は販売価格に占める土地と建物の比率は物件にもよるが、15対85くらいだ。つまり注ぎ込んだおカネの大半が建物に対して支払っていることになる。

 タワマンの多くが容積率(敷地面積に対して建てることができる建物面積の割合)が高く、1000%程度の物件も存在する。したがって広々とした敷地でも、各区分所有者の土地持ち分はせいぜい5坪から7坪程度といったところだ。

 つまりタワマンの価値のほとんどが、有限な構築物である建物だということは、この資産を長く持ち続けることは、建物の経年劣化との戦いに身を委ねることになることを意味している。
 
 しかし、タワマンのような超高層建物は、その維持メンテナンスに非常にお金がかかることを知らない人が多い。

 たとえば、築15年から20年程度で行われる外壁の修繕には足場が組めないために、屋上からゴンドラをつりさげての工事になるが、高層建物ともなれば、上空は常に風が強く、作業日は限られ工期は通常マンションの数倍かかるといわれている。

 多くのタワマンでは大地震等での停電に備え、非常用発電装置が備えられている。いざというとき安心な設備なのだが、これも経年劣化が激しい設備だ。やはり築15年から20年程度で交換するに当たっては、1基数千万円から1億円の負担となる。

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