マンション購入、見た目＆利便性で選ぶ愚かさ…タワマン保有＝多額費用との際限なき戦い

　その伝でいくと、建物は一見して価値のあるようなものに見えるが、年々その価値が劣化していかざるを得ないものなのだ。家を買うということに、財産という価値観を少しでも持ちたいのならば、有限な存在である建物よりも、永遠である土地の価値に目を向けたほうがよい。

　さて問題は、その土地の価値の見極め方だ。

　土地には人間が生きてきた長い歴史が埋め込まれている。古今東西、人類は自然と闘い、そして協調しながら生きてきた。土地を見る際には、こうした地歴をよく調べてみることだ。

　土地には昔どんなものがあったのか、調べるのだ。土地は嘘をつかない。どんなに美しい建物を建てて「見た目」をごまかしても、土地の汚さを覆い隠すことはできない。

　傾いて話題になった横浜のマンションが建っていた土地は、マンションが建つ前は工場があり、その前は田圃だったそうだ。鶴見川という川の氾濫原にあたり、もともとは人が喜んで住むような場所ではなかったというのが、地元に古くから住む住民の証言だ。

　そこに建設技術をもってして、マンションという建物を建ててしまえば、土地の持つ特性を完全に消し去ることができるとでも考えたのだろうが、肝心の杭を地盤に届かせていないのでは、ただでさえ有限である建物を支えることはできなかったのだろう。

　東京、豊洲の新市場問題も、大阪の小学校用地取得問題でも、話題となったのは土壌汚染、廃棄物処理の問題だ。活断層の上にどんなに強固な建物を建てたところで、自然の力を完全に制圧することなど不可能なのだ。土地にはすべて歴史があり、その時代の痕跡を完全に消し去ることは、現代の優れた建設技術をもってしても困難であることをまずは知るべきだ。

土地の素顔を地道に調べる

　家を選ぶ場合でも、この土地の顔を見ることが非常に大事だ。ところが、多くの人が家選びの際にまっさきに掲げるのが、「駅から○分」という基準だ。
　
　会社員にとって、家選びは「会社」という存在を無視しては考えにくい。会社までの通勤の経路、時間を考え、次に子供の保育所や学校、そして実家との距離などがチェックされていく。ここまでのチェック項目の特徴はすべてが「利便性」だ。

　利便性が家選びの条件になることは、生活を営んでいくためには重要な要素だが、ここで不思議なのが、利便性で選んだはずの人たちが、ついでに資産性も気にすることだ。だが、「利便性」と「資産性」とは必ずしもリンクしない。

　実は不動産としての「資産性」を考える場合の基本は地盤だ。人間は長い歴史の中で何度も天災に遭遇してきた。地震、津波、台風、竜巻、雷などによる災害は、多くの犠牲者を出してきた。人はそうした歴史の中で土地と向かい合ってきている。

　東京エリアで高級住宅地といわれる番町、松濤、麻布、広尾、成城、田園調布など、そのほとんどが高台に位置しているのは、高台は低地に比べて災害に強いからだ。そしてこれらの土地の特徴は、地盤が良いことにつきる。地盤が良ければ、多少の天災に遭遇しても家はしっかりと守られることを、人は経験上よく知っているのだ。

　地盤は、実はインターネットで簡単に調べることができる。自分の住んでいるところはもちろん、これから買おうとしている家の土地を調べることで、土地がどういった状態にあるかを簡単に知ることができる。地歴に関しても、そのエリアの役所や図書館などで古地図を見れば昔どのような建物が建っていたかもわかるはずだ。最近では古地図もネットでの検索がかなりできるようになっている。

　実は家選びにおいては、煌びやかな建物にばかり目を奪われるのではなく、こうした土地の素顔を地道に調べることが肝要だ。なにせ土地はなくなることのない「財産」なのだから。
（文＝牧野知弘／オラガ総研代表取締役）