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住宅ジャーナリスト・山下和之の目

築50年の家でも新築に生まれ変わり…「リファイニング建築」が大注目、費用は4割安

文=山下和之/住宅ジャーナリスト
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「Getty Images」より

 マンションが年々着実に増加し、老朽化マンションの割合が急速に高まっていますが、賃貸マンションでは、経過年数が長くなるほど空室が増加し、賃料の低下が避けられません。なかでも、1981年(昭和56年)以前の旧耐震基準で建てられた築50年以上のマンションの場合、早急な耐震強化が必要なのですが、その予算の確保は簡単ではない上、売却するのも簡単ではありません。

 今後は、そうした築年数の長い、耐震不足のマンションがどんどん増えていきます。最悪の場合には、建物が放置されて廃墟化し、防犯、防災、景観などさまざまな面で問題になってきます。

 そんな八方手詰まりの物件を再生させる新たな手法として、“リファイニング建築”が注目されているのです。リフォームでも、リノベーションでもないリファイニング建築とは、どんな手法なのでしょうか。

建築後50年超のマンションが6.3万戸もある

 国土交通省によると、わが国のマンションストックは2018年末時点で654.7万戸に達しています。一時は年間20万戸近かった新規供給戸数が、近年では10万戸前後に減少、増加ペースは半減していますが、それでもストック数が700万戸、800万戸と増えていくことは間違いありません。

 問題は、その過程で経過年数の長い建物の割合が年々高まっていくという点です。国土交通省の調査によると、図表1にあるように、2018年現在の築年数50年超のマンションは6.3万戸ですが、そのかなりの部分が1981年(昭和56年)以前の旧耐震基準で建てられているのではないでしょうか。新耐震基準に合致した建物であれば、震度6強や7クラスの大規模地震に襲われても、原則的に倒壊しないことが前提ですが、それ以前の建物だと倒壊の可能性が高まります。

老朽化マンションを耐震補強するのは簡単ではない

 今後は、現在の6.3万戸から、建築後50年超のマンションがますます増えます。国土交通省によると、10年後の2028年には81.4万戸に、20年後の2038年には197.8万戸に達します。もちろん、今後増える建築後50年超の物件は、新耐震基準で建てられているわけですが、維持管理などが十分でなければ、老朽化が進み、耐震性が損なわれているリスクが高まります。

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