70平方m未満の3LDKマンションなど絶対に買ってはいけない！極めて使い勝手悪い

マンションは一戸建てよりも価格が下がりやすい

　図表2をご覧ください。マンションと一戸建てを比べると、中古市場での成約価格をみると、一戸建てに比べてマンションのほうが、格段に価格が下がりやすいのです。築浅時には平均4739万円のマンションが、築21年以上で1729万円ですから2分の1以下、築31年以上では平均1572万円ですから、3分の1以下ということです。
　
　これが平均値ですから、専有面積が狭くて使い勝手の悪いマンションだと、もっと下がる可能性が高いてしょう。それこそ4分1、5分の1といったことがあるかもしれません。そんな物件を選んでしまっては将来、たいへん後悔することになります。

バブル期には50平方メートル台の3LDKも

　こうした専有面積の圧縮の動きは、今に始まったことではありません。1990年前後のバブル期には、もっと極端な専有面積圧縮が行われました。

　バブル期には大手不動産会社でも60平方メートル台の3LDKが当たり前でした。ひどいケースでは50平方メートル台の3LDKが売り出されたことがあります。それも、誰もが知っている大手不動産会社がそんな物件を売り出したのですから、我々も唖然としたものです。

中古マンションの成約物件の面積も縮小傾向

　そうした事情もあって、中古住宅市場で取引される中古マンションの専有面積は新築に比べるとかなり狭くなっています。図表3にあるように、おおむね60平方メートル台の前半です。建築後の経過年数の平均が20年以上ですから、バブル期などの60平方メートル台の3LDKなどが中心となっているわけです。
　
　それもここ2年、3年は中古価格の上昇によって、広めの中古マンションを手に入れることができずに、多少狭くてもガマンせざるを得ない人が増えているのでしょうか、実際に売買が成立した成約物件の専有面積は新築同様に縮小傾向にあります。

間取り変更できるかどうかを確認する

　そうした専有面積の狭い物件でも、汎用性の高いマンションならなんとかなります。たとえば、専有面積の狭い3LDKマンションであっても、将来的に間仕切り壁を撤去して、2LDKや1LDKなどに変更できれば、使い勝手の悪さをカバーできます。間取り変更によって、資産価値も高まる可能性もあります。

　ただし、それには数百万円以上のリフォーム費用がかかるでしょうから、狭い3LDKを買うときには、安さだけに目を奪われるのではなく、そうした点まで含めて判断するようにしていただきたいところです。
（文＝山下和之／住宅ジャーナリスト）

●山下和之（やました・かずゆき）
住宅ジャーナリスト。各種新聞・雑誌、ポータルサイトなどの取材・原稿制作のほか、単行本執筆、各種セミナー講師、メディア出演など多方面に活動。『山下和之のよい家選び』も好評。主な著書に『よくわかる不動産業界』（日本実業出版社）、『マイホーム購入トクする資金プランと税金対策』（学研プラス）など。