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浅井佐知子「世界一やさしい 不動産投資のお話」

不動産投資“アービトラージ”で儲ける方法…ファミリー物件、古い戸建、再建築不可物件

文=浅井佐知子/不動産鑑定士、不動産投資コンサルタント
不動産投資“アービトラージ”で儲ける方法…ファミリー物件、古い戸建、再建築不可物件の画像1
「gettyimages」より

 こんにちは! 不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

 皆さまは、アービトラージという言葉を聞いたことがありますか? もともとは株やFXの取引で使われていますが、裁定取引ともいい、金利差や価格差を利用して売買し、利ざやを稼ぐ取引のことです。

 仮想通貨で説明すると理解しやすいです。仮想通貨のアービトラージは、取引所の間で生じる価格差を利用して儲けを得ます。価格が安い取引所で購入し、価格の高い取引所で売却することによって、差額分の儲けを得ることができます。市場のゆがみを見つけてリスクを低く抑えつつ、確実に利益を得る方法です。

 不動産にも以下のようなアービトラージがあります。市場のゆがみに着目して、上手に利益を出す方法をお伝えします。

(1)賃借人付きファミリーマンション、もしくは賃借人付き戸建を買って、退去後、実需として売却。

(2)全空のアパート、古い戸建を購入してリフォームし、満室にして売却する。

(3)再建築不可物件を購入後、再建築可にする。

(1)賃借人付きファミリーマンション、もしくは賃借人付き戸建を買って、退去後、実需として売却

 不動産投資の利回りを考えた場合、ファミリーマンションよりも、1Kやワンルームのほうが高い利回りを達成できます。例えば6坪、1Kの賃料が坪1万円で総額6万円だとすると、20坪の3LDKの賃料は、1万円×20坪=20万円とはなりません。単価と総額との関係で、総額が高くなると単価は低くなるのです。したがってこのケースでは、8,000円×20坪=16万円というようになります。

不動産投資“アービトラージ”で儲ける方法…ファミリー物件、古い戸建、再建築不可物件の画像2

不動産投資“アービトラージ”で儲ける方法…ファミリー物件、古い戸建、再建築不可物件の画像3

 この例からわかるように、「ファミリー物件は利回りが低くなるため、投資として考えた場合は不適格」であるといえます。ということは、なんらかの理由で貸していた自宅をすぐに売却したい場合は、賃借人がいるので自宅を探している人は買いません。投資用としても先に述べたように利回りが低くなります。したがって、実需としても投資用としても不適格なのです。

 こういう物件は本来、定期借家契約で契約しておいて、契約期間満了とともに終了して実需として売るか、今借りている人に買ってもらうのが一番高く売却できます。ちなみに「定期借家契約」というのは、期間満了とともに終了するような契約のことをいいます。通常の借家契約(普通借家契約)は、借主保護の立場から、貸主からの解約や更新の拒絶は、正当な事由(貸主がそこに住む必要がある、売らなければならない理由など)がない限りできません。

 このような賃借人がいるファミリー物件は、「すぐに住めない」「利回りが低い」という市場のゆがみから、安くなりやすいのです。しばらくは利回りが低いけれど、入居者が出たらリフォームしてマイホームを探している人に高く売る。という戦略を取ることができます。この方法で大きくなった会社が「スターマイカ」であることからスターマイカ方式とも言われています。

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