マンションが売れなくなっている…今年、少し待てば大幅下落＆投げ売り開始の可能性も

　なかでも、マンション分野は18年まで待たずに、あるいは持たずに激変するのではないかとする指標が続出しています。不動産業界全体より一足早く、17年には曲がり角がやってくるかもしれません。

発売抑制、価格引き下げでも契約低調

　たとえば、首都圏の新築マンションをみると、このところは発売戸数が極端に減少しています。高くなり過ぎたために売れ行きが悪化、販売を抑制せざるを得なくなっているのです。

　11月の新規発売戸数は前年比22.7％の減少で、価格も18.4％のダウンでした。しかし、それでもなかなか売れず、11月に売り出した新規物件のうち契約が成立した割合を示す契約率は62.5％でした。70％が好不調のボーダーラインといわれていますが、これで70％割れは2カ月連続ですから、たいへん厳しい状況です。

年間発売戸数は23年ぶりの低水準に

　その結果、16年1年間の発売戸数は3.5万戸程度にとどまる見込みです。図表4にあるように、これは1992年の2万戸台以来の低い水準。バブル崩壊直後と同様の極めて厳しい環境に陥っているといっていいでしょう。

　しかし、90年代から2000年代の初頭にかけてはマンション分譲が急増、首都圏だけで年間発売戸数が10万戸に近づくほどのブームになりました。バブル時に比べると価格が半分以下といっていい水準まで下がりましたから、バブル期に買えなかった人たちがいっせいに購入に動いたといわれています。

　バブル崩壊後には地価が大幅に下落し、建築費も安くなりましたから、マンション価格を大幅に下げることができ、結果的にこんな現象が起こったのです。

新築マンションの価格はこうして決まる

　しかし、現在はとてもそんな環境にはありません。首都圏の新築マンション価格は、平均的な会社員の年収の10倍を超えていますが、とても価格を下げられる状態にはないのです。

　新築マンションの分譲価格の構成をみると、まず土地の取得費、建築費に分譲会社の経費や利益を加えて販売総額を決めます。それを住戸の条件に応じて按分、個別の住戸の価格が決まります。たとえば、最上階や東南の角部屋などは高くなり、下層階や北向き住戸などは安くされます。