自宅売却時の税金、1千万円超を0円にする方法…売却時期を少し遅らせるだけで数百万円の差

（１）所有期間が５年以下の場合
所得 ３０００万円×税率３９％＝税金 １１７０万円

（２）所有期間が５年超の場合
所得 ３０００万円×税率２０％＝税金　６００万円

（１）と（２）の税金を比較すると、所有期間が短期となる（１）のほうの税金が５７０万円も多くなります。売却のタイミングによっては節税できるか、という質問の答えがこれ。所有期間が５年以下か５年超かで税金が大きく異なるため、少し売却時期を遅らせることで、節税できる可能性があるのです。

　なお、所有期間は譲渡した年の１月１日時点を基準に５年を超える不動産かどうかを判断しますので注意が必要です。自宅購入から売却時点まで所有期間が５年を超えていても、その年の１月１日時点では５年以下であれば短期譲渡所得となりますので注意しましょう。

マイホームの売却時は控除が使えないか要チェック

　さきほどの例では、不動産を売却すると所有期間によって１１７０万円（短期）または６００万円（長期）の税金がかかってしまいました。しかしながら、新しいマイホームへ住み替えて、前のマイホームを売却するたびにこのような高額な税金がかかってしまったら、いくらお金があっても足りません。そこでマイホームを売って売却益が出たときは、税金が安くなる特例が用意されています。

（１）３０００万円の特別控除の特例

　売却益から特別に最大３０００万円を差し引くことができる制度があります。不動産を売却して売却益が３０００万円となれば、さきほどの例ですと最大１１７０万円の税金がかかりましたが、この特例を使うことができれば売却益から３０００万円を差し引くことができるので、所得は０円となり税金がかからないことになります。

　売却益 ３０００万円 － 特別控除３０００万円＝所得０円

　ただし、この特例を使うためには次の条件を満たす必要があります。

・自分が住んでいた自宅であること（所有期間は短期でも問題ありません）
・配偶者や子どもなどの親族への売却ではないこと
・売却した前年と前々年にこの特例を適用していないこと