年収5百万台ならマンション購入は19年10月が狙い目！　東京も価格下落か、給付金拡充も

　つまり、消費税の増税をまったく気にせずにマンション探しを行って、購入できることになります。しかも、実際には先に触れたように増税によって郊外部では価格が下落する可能性が高いでしょう。人気の東京23区でさえ、ほとんど横ばいまで上昇率が低下するというのが日本不動産研究所のご託宣ですが、実際には23区でさえ下がる可能性があります。そうであれば郊外は大幅な下落が発生、値崩れから投げ売りなども出てきて、完全な“買い手市場”になります。そんな購入環境を活かせば、かなり満足度の高いマンション選びができるはずです。

　年収500万円台の中堅会社員の方は、19年10月の消費税増税が狙い目ということです。

3000万円の贈与だと約500万円の贈与税が発生

　この消費税関連では、消費税引上げによって住宅需要が落ち込むのをカバーする狙いもあって、住宅取得資金にかかわる贈与税の非課税枠が増額されます。税負担を軽減して、贈与を促進しようというわけです。

　この制度は、両親や祖父母などの直系尊属から、住宅を取得するための資金贈与を受けた場合には、一定額まで非課税にするという制度です。図表2にあるように、現在の非課税枠は、省エネ性能、耐震性能などに優れた質の高い住宅で1200万円です。通常、1200万円の贈与を受けた場合には、基礎控除の110万円を差し引いた1090万円に対して40％の税率です。控除額190万円を差し引いた246万円の贈与税がかかります。つまり、1200万円もらっても、実際に住宅取得に充てられる資金は1000万円を切ってしまうわけです。

　これが、3000万円の贈与を受けるとすれば、現在の非課税枠1200万円と基礎控除110万円を引いた1690万円が課税対象で、税率は45％に上がります。控除額265万円を引いても、贈与税は495.5万円に達します。こんな高い税金を負担してまで贈与しよう、贈与してもらおうという人もいないのではないでしょうか。

親から高額の援助を期待できる人は19年4月から

　それが、図表2にあるように、19年4月から非課税枠が3000万円に拡充されます。つまり、いまなら3000万円の贈与を受けるとほぼ500万円の税負担が発生じるのが、19年4月以降の贈与なら全額非課税、税額はゼロになるということです。

　消費税率が上がっても、これだけの税負担がゼロになるのですから、そのメリットのほうがはるかに大きいはずです。親から3000万円の贈与受けて、自己資金や住宅ローンを加えて5000万円のマンションを買うとしましょう。うち建物価格が2500万円なら消費税8％では200万円の税金が、10％に上がると250万円に増えます。消費税負担は50万円の増加ですが、贈与税500万円がゼロになるのに比べれば、さほどのことはありません。

　加えて、消費税の引き上げで買手市場になって、選択肢が増えたり、値引き交渉が可能になったりすれば、これはもうたいへんなメリットです。親からの贈与が期待できる人は、19年4月以降を目標にしましょう。

20歳代の若い人は25年以降に向けて準備

　現在20歳代の若い人は、長期計画で住宅取得資金の準備を始めましょう。冒頭に触れたように、日本不動産研究所の予測では、東京23区の新築マンションは20年まで微上昇が続いたあと、価格の低下が始まるとしています。25年には16年レベルの価格に戻る見込みです。マンション市況は弱含みで、物件選びや価格交渉などが一段と有利になっているでしょう。

　ですから、若い人はそれまでの7～8年でセッセと貯蓄して自己資金を増やして、マンションが買いやすくなるのを待てばいいのです。月々2.5万円、ボーナス時15万円なら年間60万円、8年間で480万円。効率よく運用しながら貯めれば500万円近くになるでしょう。1割の頭金が必要でも、5000万円の物件まで手が届きます。子どもがいない共働き夫婦であれば、その2倍の貯蓄が可能かもしれません。自己資金が増えれば、その分住宅ローンの借入額を減らすことができ、ゆとりの返済計画が立てられます。

　20歳代の若い人は、いまから長期計画で自己資金づくりを始めてはどうでしょうか。
（文＝山下和之／住宅ジャーナリスト）