日本の不動産バブル崩壊は、中国からやってくる

「Thinkstock」より

　不動産の資産価値を評価する鑑定法は、主に3つある。

（1）収益還元法
（2）取引事例比較法
（3）原価法

（1）の収益還元法は、その不動産を運用（賃貸に出す）した場合に、どのくらいの収益が上がるか、ということから逆算して価値を決める方法。（2）は、周辺の同じような不動産がいくらで取引されているか、という取引事例から資産価値を推計する方法。（3）は、その不動産を新たにつくるとすればいくらかかるか、という原価から今の価値を判定する手法。

　今の日本では、ほぼ（1）の収益還元法が主流になりつつある。これはかなり健全な状態である、と私は考える。なぜなら、その不動産を運用した現金の収支であるNOI（営業純利回り）は、長期金利プラス2％あたりが限界となる。つまり現在の史上最低水準の低金利状態にあっても、NOIが3％以下に陥るほど不動産価格は高騰しない。逆に8％や10％の格安物件もめったにお目にかかれない状態にある。市場が価格形成機能を働かせている証拠だ。

　日本のなかでも東京の都心部やその周縁はもっとも金利に敏感なエリアだ。ここでは不動産の資産価値評価は見事に収益還元法に適応してしまっている。この価格形成機能は現在、地方の主要都市の都心にまで広がっている。

　逆に言えば、日本の主要都市の不動産は金融商品化してしまった、ということだ。つまり、金利が史上最低水準にあるので不動産価格は高止まり状態。ところが金利が上がれば暴落する可能性が高くなる、ということになる。金利がたった1％上がっただけでも、不動産価格は軽く10％程度は下落すると考えていい。
　
　こういう不動産の金融商品化は、先進国の主要都市では定着した観がある。この現象は金融のボーダレス化が進んだここ20年ほどで急速に進んだと思われる。

　ロンドンやニューヨークの不動産価格は東京よりも高いので、この先日本の不動産価格はまだまだ上がる、という幼稚な議論がある。しかし、それは不動産の金融商品化という側面現象をまったく理解していない。先進国の不動産価格は、その国の置かれた金利の実情と見事に符合しているのだ。

局地バブル

　ただし、この収益還元法という理にかなった不動産の資産価値評価がまったく適用できない国もある。それは新興国だ。

　中国では北京や上海の不動産価格は変動を繰り返しながらも上がり続けている。もはや収益還元法では説明できない。中国が実質的に支配している香港でも、住宅の価格が中堅所得者の50年から100年分の年収になっている。だったら住宅を買う意味がない。ずっと賃貸暮らしを続けたほうが、はるかに一生分の住居費が安く上がる。これはとても不健全な状態だ。