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米山秀隆「不動産の真実」

全国の住宅、3割が空き家に…寿命も米国の半分で長期使用困難、自治体の強制手段も要検討

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「Thinkstock」より

上昇し続ける空き家率


 日本の空き家率は戦後一貫して上昇を続け、2013年時点で13.5%に達した。空き家率の国際比較は、統計上の空き家の定義の違いにより厳密には難しい。ここでは住宅数と世帯数のギャップから算出した広義の空き家率をみると、日本の13.5%に対し、イギリスやドイツでは数%、アメリカは10%程度となっている(不動産流通近代化センター調べ)。日本の空き家率は上昇し続けてきたのに対し、欧米先進国の空き家率は、景気の良し悪しなどによって循環的に上下に変動しているにすぎない。もちろん、どの国でも衰退地域で空き家率が上昇する例はあるが、日本のように全国的に空き家が増えている例はない。

 日本の空き家率は、先行きも上昇を続けていく可能性が高い。筆者の試算では、新築を今のペースで造り続け、取り壊しも今のペースのままだとすると、33年の空き家率は13年の13.5%から28.5%に上昇する。新築を段階的に減らして半減させ、取り壊しのペースも段階的に引き上げて倍にしたとしても、33年の空き家率は22.8%に達する。このような厳しい条件でも空き家率が2割を超えてしまうのは、世帯数が19年をピークに減少し、住宅需要が減少していくことによる。

 東京都の空き家率も同様に試算すると、現状のままでは13年の11.1%から33年には28.4%に、新築を半減させ取り壊しペースを倍にするケースでは22.1%に達する。東京都の空き家率は、今は全国よりは低いが、東京都は25年をピークに世帯数が減少に向かい、空き家率が次第に全国の水準に近づいていく。

特異な日本の住宅市場


 こうした日本と欧米の違いには次のような点がある。まず、欧米のまちづくりでは総じて、市街地とそれ以外の線引きが明確で、どこでも住宅を建てられるというわけではない。そして、建てられる区域のなかで、長持ちする住宅を建てて長く使い継いでおり、購入するのは普通、中古住宅である。欧米の住宅市場では、全住宅取引のうち中古の割合が70~90%程度を占めるのに対し、日本ではその比率は14.7%(13年)にすぎない。

 また、日本の住宅寿命は短く、取り壊された住宅が取り壊された時点で何年経過していたか(滅失住宅の平均築後経過年数)を見ると、日本の32.1年に対し、アメリカ66.6年、イギリス80.6年となっている(国土交通省調べ)。

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