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沖有人「不動産の“常識”を疑え」

持ち家を買う人が気にする“3大ニーズ”をクリアする物件を見つける簡単な方法

文=沖有人/スタイルアクト(株)代表取締役、不動産コンサルタント
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「gettyimages」より

 マイホームに求めるものは人それぞれ違う。しかし、戸建を購入する人のニーズはかなり明確に決まっている。子ども部屋が欲しくて、4LDK・100平米の戸建は希望条件に当てはまる。今住んでいるところの近く(同一市区町村内)で取得する確率は6割と高く、それゆえ、50~70平米の家賃並みで買える価格帯なので、購入に無理がない。

 この典型的な購買パターンは昔からあまり変わっていない。価格・面積・間取り・立地が決まっている中で、どんなニーズを持って家を購入しているのか? その答えは、日本人特有の歴史を反映したものになっている。

持ち家戸建に対するニーズランキング

 そこで、新築分譲戸建を内覧したことがある方500人にアンケートした。持ち家への希望は、以下の結果になった。

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 1位は87%で地震などに対する強さで、日本は地震大国であること、近年の大地震の記憶が新しいことなどから、トップとなることはうなずける。2位は柱や土台などの耐久性で86.8%の僅差、「長く住みたいニーズ」と言ってもいいだろう。3位は火災に対する安全性で83.8%、戸建のほとんどが木造なので火事のリスクには敏感だ。

 実は、この3つの項目はこれに対応する国の評価基準がある。1位は耐震等級、2位は劣化対策等級、3位は耐火等級であり、住宅性能表示制度と長期優良住宅において同じ基準で評価される項目のひとつである。

 住宅性能評価書を取った物件の95.8%は、耐震等級の最高等級である等級3を取得している。同様に、劣化対策等級は最高等級である等級3が97.8%、耐火等級は4段階のうち等級2(外壁などが火熱を遮る時間が20分相当以上)が90.5%と大半を占める。つまり、住宅性能評価書付き住宅であれば、この3大ニーズをクリアしている可能性が極めて高い。他に基準らしいものがないので、こうした第三者評価が唯一の安心材料ということになるのだ。

3大ニーズが押しのけたもの

 先ほどのニーズの4位以下は、分類ができる。まずは立地に関わる項目で、4位生活環境の良さ(スーパーなど)、5位周辺環境の良さ(公園・閑静さなど)、9位教育環境の良さ(公立小学校のレベルなど)、13位街並みのきれいさが挙げられる。立地よりも住宅性能という結果は、立地がすでに近隣と決まっているからというのもあるかもしれないが、明確な序列はすでについている。

 次に、住宅のスペックに関する項目で、7位日照時間の長さ、8位設備水準の高さ、10位デザインの良さ(外観・内装)、12位省エネルギー対策、14位庭の広さが該当する。

 住み心地と心地よさに関係する項目だが、住宅性能がないと困るのに対して、「あったらいい」という優先順位になっている。これは、近年の戸建の中でも分譲と注文の比率において、分譲が着実に伸びていることの背景と考えることができる。仕様にこだわるよりも、すでに備えている基本性能を重視する傾向ということだ。

リスク回避ニーズにどれだけ応えられるか?

 ニーズの中でも、地震・火災などの万が一のリスクを回避したいニーズは明らかに強かった。それでは、取得する物件のリスク回避としてどの程度したいかを聞いたところ、以下の順位となった。

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