住宅ローン、「税額控除」で逆に儲けられるケースも？

（5）入居した年とその前後2年以内に、居住用財産の買替え、3,000万円の特別控除などの特例を受けていないこと

　マイホームを買い替えるときに、前に住んでいたマイホームを売却して発生した売却益にかかる税金について、一定の条件を満たすと税金がかかるのを先送りにすることができる特例があります。例えば、買換え後のマイホーム購入額が買換え前のマイホームの売却価額よりも高い場合は、売却したマイホームの売却益にかかる税金を全額先送りにすることができます。

　また、マイホームを売却したときの売却益に税金が過大にかからないようにする制度があります。これが3,000万円の特別控除です。住宅の所有期間を問わず、住んでいた家や家とともに敷地を売った時の売却益から3,000万円を差し引くことができるため、売却益が3,000万円以下であれば税金がかかりません。これらの特例を利用する場合、時期によっては住宅ローン控除を適用することができません。

（6）中古住宅の場合、木造は築20年以内、マンションなどの耐火建築物は築25年以内、または新耐震基準に適合する建物であること

（7）増改築の場合、大規模修繕や模様替え、一定のバリアフリーや省エネのリフォームで、工事費用が100万円超のもの（費用の半分以上は居住用に使用すること）

　上記の7つの条件を満たしても、両親や夫・妻から物件を購入した場合や土地だけを購入した場合、別荘やセカンドハウスとして購入した場合は、そもそも住宅ローン控除制度を利用することができないため注意してください。

亮子「今、住宅ローンの金利は変動金利であれば1％を切っている場合もある。だから理論上は、住宅ローン控除によって儲かる可能性だってあるということ」

啓子「ただし、条件や限度額がありますから、それを確かめた上で、ローンを組んだほうが良さそうですね」

亮子「そう。それから、住宅ローンを組んだら、毎月の返済が始まるから、そもそも無理のない額のローンを組むことが大事だよね」

啓子「『マイホームは負債』という人もいるように、住宅ローンを返済する義務を負う、ということですからね」

亮子「そう。家を購入する必要があるのか、という根本から検討することが大切です！」

（文＝平林亮子／公認会計士、アールパートナーズ代表、徳光啓子／公認会計士）