自宅を次々住み替え数千万円の利益…儲かるマンションの「7つの法則」

　私は「自宅投資」で儲けている。確定申告では数千万円の譲渡益を出したが、無税で手元に得ることができた。そのノウハウは拙著『マンションは10年で買い替えなさい』（朝日新書）で公開し、ベストセラーになった。そのエッセンスはこうだ。

「自宅投資」とは、自分の家を住むための住居としてだけでなく、資産形成のツールとして利用する考えである。税制も金利も重たいワンルームマンションや賃貸住宅などへの投資ではなく、住宅ローン減税などの税制や低利の住宅ローンが組める自宅を「投資対象」にするというわけだ。自宅は誰にでも必要なので、それが投資として儲かるのは願ったり叶ったりだろう。

　自宅なので、物件を管理したり空室を気にしたりすることもない。不動産投資で成功するには、「まず自宅から」が鉄則である。自分で住んでも貸しても、売っても不労所得を稼いでくれ、物件選びによっては売却益も期待できる。なぜなら、ローン金利が低く、優遇税制が大盤振る舞いされるのは自宅だけだからだ。今回は、そのための秘訣と必勝のカラクリを示そう。

自宅は資産形成の手段になる

「自宅投資」とは、みなが必要とする自分の家を単なる住むための住居としてではなく、資産形成の投資先としてフルに利用しようという考えだ。それには、税制の支援が薄い賃貸ではなく、支援が厚い持ち家を「投資対象」にするのは当然だ。

　税制の支援は2つある。ひとつは住宅ローン控除で、1％の金利相当分を所得税還付してくれる。年間40万円を最大13年ほど継続させることができる。現在の金利は1％以下のものが多いので、住宅ローンを借りるとマイナス金利でお金がもらえる事態になっている。

　これだけではない。資産として値上がり益が1人3000万円まで無税になるのだ。値上がり益を出すためには、立地など資産性を重視し、住んでいても価格が下がりにくい物件を選ぶ必要がある。このように簡単な話なので、自宅を資産形成の対象と考える方法論は、その後のトレンドとなった。

理論は本だけでなく、動画で

「教科書」は私が記した本だが、私たちが主宰する無料マンション情報サイト「住まいサーフィン」【※1】の会員には動画で説明している。住まいサーフィンでは、会員向けに本の内容を「沖レク」という動画で私自身が無料で説明している。16時間以上に及ぶ内容だが、1回3～5分程度に編集されているので、いつでもスマホで視聴できるようになっている。会員の平均実績が2200万円の含み益なので、1回の視聴が10万円以上の価値を生んでいることになる。

誰でも簡単に実践できる7つの法則

　理論を理解した上で、実践するのに抑えておきたいことは、含み益が出やすい、以下の7つの法則だ。これは過去のマンションデータを全件調査した結果であり、その法則性に従えば含み益を出す確率が高くなると想定される。これは、もちろん今の状況下でも有効だ。

法則1　買ってはいけない時期がある

法則2　単価の高いエリアは底堅い

法則3　駅アクセスはいいに限る

法則4　大規模マンションは得をする

法則5　タワーはランドマーク性に価値がある

法則6　面積は小さいほど損をする

法則7　適正価格以下で購入する

　大切なのは、英語でいう「3Wと1H」を考えることだ。いつ、どこに、どんな物件を、いくらで買うか？　その最適解を見つけ出すことだ。