不動産、来月にも大暴落の可能性…中国人が一斉売却の懸念、すでに局地的バブル終了

　今年の6月に拙著『2025年東京不動産大暴落』（イースト新書）を上梓したせいで、いろいろなメディアから不動産価格の「暴落」について取材を受けたり、コメントを出したりしている。

　しかし、実際のところ大暴落はいつ始まるのか？　答えを言ってしまえば、それは来月かもしれないし3年後かもしれない。しかし、必ずやいつかやってくる。ここでは簡単に説明してみたい。

　まず、大暴落が起こるエリアは2013年以来の異次元金融緩和で局地バブルが発生したエリアである。マネタリーベースにして約4倍に膨らんだお金が、限られたエリアの不動産に注ぎ込まれたことによって生じた不動産価格の高騰を、私は局地バブルと呼んでいる。それが発生したのは、首都圏では山手線の内側とその周縁、城南、武蔵小杉、みなとみらいエリアが中心だ。地方では京都市の御所周辺と下鴨エリアで顕著にバブル現象が見られたが、すでに終息の気配を見せている。

　私が考えているバブルの定義も示しておく。まず、不動産というものはただ存在するだけでは意味がない。利用されてこそ価値がある。日本の多くの山林が無価値化したのは、それを利用する用途がなくなったからだ。住宅なら自分が住むか、誰かに貸すことで価値が生まれる。

「元が取れる」価格水準

　誰かに不動産を貸すと想定した場合、健全な利回りは5から8％だと私は考えている。たとえば1億円のマンションを購入して賃貸に回した場合、13年から20年で元が取れる、というレベルだ。

　なぜ5から8％かというと、リスクとリターンのバランスだ。1億円でマンションを購入し、それを保有するということはそれなりのリスクを背負うことでもある。考えられるリスクを挙げてみよう。

（1）値下がりリスク
（2）災害リスク
（3）事件リスク
（4）欠陥リスク
（5）管理リスク

　まず、1億円で購入しても5年後には資産価値が7000万円に下がっているかもしれない。地震や洪水、津波に遭うかもしれない。その部屋で誰かが殺されたり、自殺や孤独死もあり得る。そのマンションの杭が基礎となる地盤に刺さっていないこともあり得る。管理組合が困った人物に支配されて、修繕積立金を横領される可能性もゼロではない。そうでなくても、建物は日々老朽化していく。